רכישת נכס בחו"ל זה לא דבר מורכב כפי שאתם חושבים אך בו זמנית זה גם לא משהו שיש לבצע בפזיזות, וודאי ללא מחקר רציני וייעוץ מומחה. לפיכך, אם תמיד חלמתם על רכישת נכס בחו"ל הכנו בשבילכם כמה טיפים חשובים שיסייעו לכם להבין טוב יותר כיצד להשקיע בנדל"ן בחו"ל בחוכמה, בין אם הנכם מעוניינים בהשקעה להכנסה פסיבית ובין אם הנכם מעוניינים ברכישת נכס למגורים למטרת הגירה. מוכנים? יוצאים לדרך.
טיפים לרכישת נכס בחו"ל: כל מה שחשוב לדעת
היעזרו בייעוץ מקצועי וייעוץ משפטי
בעולם הדיגיטלי בו אנו חיים, לכאורה (!!!) נורא קל למצוא עסקאות נדל"ן מפתות בחו"ל. אממה, כיוון שרכישת נכס בחו"ל הוא צעד משמעותי ויקר, חשוב מאוד להיעזר בייעוץ מקצועי ומשפטי גם כדי להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה חכמה ובטוחה וגם כדי לוודא שאין מדובר בהונאת משקיעים זרים. למעשה, גם שמדובר בעסקה כשרה לחלוטין, עדיין חשוב הכיר את המסגרת המשפטית של אותה מדינה, לרבות חוקים ותקנות שונות לגבי רכישת נכסים, מיסוי והסדרים פיננסיים, ושחוזה העסקה מותאם לדרישות החוקיות. ובכן, ייעוץ מקצועי יכול לסייע לכם רבות בהבנת השלכות המיסוי של רכישת נכס בחו"ל ולתכנן את העסקה בהתאם, לנצל הטבות מס וזכויות, למנוע תשלומי מס כפולים, ולא פחות חשוב, לבצע בדיקות רקע על הנכס, כולל מצבו הפיזי, זכויות קיימות או עתידיות על הנכס, ופרטים על הסביבה המקומית. לעומת זאת, ייעוץ משפטי יכול לעזור לכם להבין את החוקים הרלוונטיים, כולל זכויות וחובות של רוכשי נדל"ן, מגבלות על זרים, תהליכי רישום נכסים, ועוד, וכמובן להתמודדות עם חוזים ומשא ומתן בצורה יעילה ומקצועית תוך שמירה על האינטרסים שלכם. לידיעתכם, סוכני נדל"ן במדינות רבות פועלים אך ורק עבור העמלה שלהם ולא מייצגים את האינטרסים של הקונים או המוכרים, לכן חשוב ואף הכרחי להיעזר במומחה נדל"ן מטעמכם.
בניית תכנית פיננסית
מאוד חשוב "לא לקפוץ מעל הפופיק". מה הכוונה? ובכן לפני שאתם מתחילים בתהליך של רכישת נכס בחו"ל, חובה להבין האם אתם יכולים להרשות זאת לעצמכם, ואנחנו לא מתכוונים רק למחיר הנכס. בפועל, עליכם להבין גם את העלויות האחרות הכרוכות בבעלות על נכס בחו"ל, מהו מחיר התחזוקה, מהן העלויות הנלוות להשכרת הנכס לנופשים לטווח קצר (בהשוואה להכנסות), האם ההכנסה משתלמת לאחר המרת המטבע לשקלים, וכמובן מה המיסוי במדינה.
בדיקת את חוקי התושבות
בעוד שמדינות מסוימות, רכישת נכס היא דרך להשיג תושבות, זה לא כך בכולן. כלומר, אם אתם מתכננים להשקיע בנכס בחו"ל למטרת קבלת מעמד או ויזה, חובה לבדוק שביעד המדובר זה אכן כך. לדוגמא, בקפריסין ובפורטוגל, רכישת נכס יכולה להוביל להשגת אזרחות או היתר שהייה, במסגרת תוכניות ההשקעה של המדינות אלה. עם זאת, במדינות אחרות, כמו בריטניה או צרפת, רכישת נכס בלבד אינה מספקת כלים לקבלת מעמד שהייה או אזרחות. זהו מורכבות שדורשת בדיקה מעמיקה והתייעצות עם עורכי דין המתמחים בהגירה ובדיני נדל"ן באותה המדינה.
בטיחות הנכס
לפני שרוכשים נכס בחו"ל חובה לחקור נושאים פוליטיים, פשע ושכיחות מזג אוויר קיצוני שעלולים להשפיע על ערך הנכס ועל איכות החיים באזור. בנוסף, חשוב לבדוק את יעילות השירותים המקומיים כמו משטרה, שירותי כיבוי אש ותחזוקת תשתיות. רכישת נכס באזור עם מערכת תשתיות מתקדמת ושירותים אפקטיביים יכולה להקטין את הסיכון לנזקים ולהבטיח את בטחון ההשקעה. לכן, לקראת קבלת החלטה, מומלץ לבקר במקום באופן אישי או להיעזר ביועץ נדל"ן מקומי שמכיר היטב את האזור ויכול להעריך את הסיכונים הקיימים ואת ההזדמנויות. חשוב לזכור שהשפעות מזג אוויר קיצוני, כמו שיטפונות או רעידות אדמה, יכולות להוביל להוצאות גבוהות בתיקון ושיקום הנכס, ולכן חשוב להתאים את פוליסת הביטוח לסיכונים אלו. הבנה טובה של האתגרים וההזדמנויות בשוק המקומי תוביל להחלטות מושכלות ותסייע במניעת הפתעות לאחר הרכישה.
רגולציה להשכרת הנכס לטווח קצר
בימינו ישנן מדינות וערים המטילות מגבלות על השכרות לטווח קצר (ובמיוחד באירופה). מדוע? מכיוון שהם מתמודדים עם עליית מחירי הדיור ומחסור בדיור לתושבים המקומיים הקבועים. רגולציות אלה מונעות מבעלי דירות להשכיר את נכסיהם בפלטפורמות כמו Airbnb לתקופות קצרות, מה שמגביל את פוטנציאל ההכנסה מהנכס. לדוגמה, בערים כמו אמסטרדם וברצלונה, הרגולציות קפדניות ודורשות מהמשכירים לקבל רישיונות ולעמוד בתנאים מסוימים כדי להבטיח שהשכרות הן לטווח ארוך יותר ולא לטווח קצר. כלומר? אם אתם מתכננים רכישת נכס בחו"ל למטרת השכרות לטווח קצר, חובה שתבדקו את הרגולציה בנושא במדינה המיועדת.
