אם לא יצא לכם לומר לפחות פעם אחת ש"פעם היה פה אחרת" אז כנראה שאתם ממש צעירים ובטוחים שזו סתם אמירה ששייכת לטרחנים מבוגרים, לא כך? ובכן, צר לנו לבשר לכם שיש בכך אמת, וישראל של פעם אכן הייתה שונה, ואם לא בפן התרבותי, אז בוודאות בפן הכלכלי. למרות שלשינויים שישראל חוותה בעשור האחרון יש יתרונות רבים, והפכנו ממדינה קטנה במזרח התיכון "לסטארט-אפ ניישן" עם אימפקט עולמי, לא ניתן להתעלם מהעובדה מכך שהקדמה שלנו באה עם תג מחיר שרק ממשיך לגדול, ועל כמה וכמה שמדובר במחירי נכסים בישראל.
עליית מחירי הדיור בעשור האחרון
בשנת 2011 התקיימה המחאה החברתית הגדולה ביותר שישראל אי פעם ידעה. המחאה ההיסטורית הזאת הוציאה לרחובות כמיליון איש מרחבי הארץ שזעקו מדם ליבם על יוקר המחייה ומחירי הדיור, ואף מאות אנשים הקימו אוהלים בשדרות רוטשילד בתל אביב כאותה מחאה, תופעה שהתפשטה לערים נוספות בארץ. אממה, בעוד שלרגע קט הייתה תחושה של שינוי, ובעיקר של תקווה, בפועל, מאז שנת 2011 מחירי הדיור רק המשיכו לעלות, ולמרות שבשנת 2018 היה נדמה כי החלה התמתנות ואף ירידה במחירי הדיור, בשנים שלאחר מכן ועד היום המשיכו המחירים לעלות, כאשר על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במשך עשור חלה עלייה של 55% במחיר לדירה ממוצעת בישראל.
אז מהם הפרמטרים שמשפיעים על מחירם של נכסים בישראל?
במילים אחרות, למה המחירים לא יורדים? ובכן, יש לכך כמה וכמה סיבות ולהלן כמה מהן:
- שוק חופשי – במדינת ישראל אין פיקוח או חוק שמגביל את מחירם של נכסים. כלומר, כאשר מדובר בנכס פרטי, בעל הנכס יכול לדרוש מחיר גבוה ללא הגבלה (וכך גם לגבי שכירויות).
- היצע וביקוש – בהמשך לעובדה שאין פיקוח על מחירי הנכסים הפרטיים, כיוון שקיים בארץ ביקוש עצום לדירות והיצע יחסית מוגבל, אין באמת סיבה לבעלי הנכסים להוריד את המחירים, והם אף מעלים אותם בהתאם לרמת הביקוש.
- אינפלציה עולמית – קיימת קורלציה בין השכר הממוצע ושיעור הריבית של בנק ישראל למדד של מחירי הדיור.
- התייקרות המשק – בהמשך לאינפלציה, ובעקבות מגפת הקורונה שהובילה למשבר עולמי בכלל הענפים, עלות מחירי הבנייה עלתה גם היא, ובעיקר חומרי הגלם, והשילוב של השניים גרם להתייקרות מסיבית של נכסים בישראל (נכסים חדשים!).
מהם המדדים שעל פיהם נקבעים המחירים של נכסים בישראל?
מחירו של נכס נקבע על פי מדדים שונים ומשתנים המשפיעים על העלויות, כגון חוקים חדשים והגבלות, רמות מיסוי, ריביות של משכנתאות, משברים (עולמיים ומדיניים), אינפלציות, היצע וביקוש, וכדומה. יחד עם זאת, אם נתייחס לנכסים פרטיים, אז מחירם יכול להשתנות (ובעיקר לעלות), בעקבות שיפוצים, שדרוג והרחבת המבנה, השבחות, תוכניות מטהר ארציות (תמ"א 38), ביקוש אזורי גובר, פיתוח האזור, וכן הלאה. בסופו של יום, כיוון שקיימת צמיחה באוכלוסייה, ביקוש שגובר, ואי פיקוח על מחירים, בעלי נכסים פרטיים מבינים שהנכס שלהם יכול להניב להם רווחים אופטימליים, ולמרות שקיימת השנה "האטה" בעסקאות הנדל"ן, שוק הנדל"ן הישראלי נשאר, יציב, מבוקש, ומניב, מה שגורם למחירי הנכסים להמשיך לעלות.
מחירי הדירות כיום בהשוואה למחירי הדירות מלפני עשור
על פי הלמ"ס, בשנת 2010 מחירה של דירה ממוצעת עמד על כ-1.081 מיליון ₪, ונכון לשנת 2022 המחיר הממוצע כרגע עומד על כ-1.76 מיליון ₪( עלייה בממוצע של כחצי מיליון שקלים). כמו כן, בעוד שבשנת 2010 היה ניתן לרכוש דירה בישראל באמצעות 128 משכורות, אז בשנת 2018 היה צורך במ-147 משכורות, ובשנת 2021 היה צורך ב-191 משכורת בממוצע. ספויילר? בסוף שנת 2022 הנתון הזה צפוי לגדול. ועדיין, אם נדמה לכם שכמות עסקאות הנדל"ן ירדה בעקבות הממצאים הללו, אז תופתעו לגלות שמשנת 2018 חלה עלייה במספר העסקות, כאשר ב-2018 הייתה מחירה שנתית של כ-22 אלף דירות, ובשנת 2021 הייתה מחירה שנתית של 56 אלף דירות, כאשר בין 2018-2021 בכל שנה חלה עלייה.
