מאז אותה שבת ארורה ב-7 באוקטובר, מדינת ישראל נכנס לפלונטר שלא ראתה מזה זמן רב (אם בכלל!). בין לחימה בצפון ובדרום, סיכול מתקפה מאיראן, ופינוי תושבים רבים מגזרות הלחימה, שוק הנדל"ן נדרש להתמודד עם תנודות חריפות במיוחד ובעיקר עם הרבה חוסר וודאות. למעשה, בעוד שניתן לראות את ההשפעה של המלחמה על שוק הדיור בהווה, ניתן אף כבר להעריך את ההשפעה שלה על שוק הדיור בעתיד (הן ברמת המיקרו והן ברמת המקרו!), ובואו נגיד שלא מדובר בחדשות מעודדות. למעשה, בנק ישראל מזהיר כי בשנים הקרובות הולכת להיות בעיה קשה בהיצע הדירות בישראל, דבר שעלול להקשות עוד יותר על רכישת דירה וליצור משבר דיור חמור מאוד. אך מדוע זה כך? האם מלחמת חרבות ברזל השפיעה על מחירי הדיור? ומה צפוי לנו בעתיד? בוא נרחיב.
בהווה: ההשפעה של מלחמת חרבות ברזל על שוק הדיור בישראל
ובכן, כדי להסביר שינויים במחירי דיור, נתחיל קודם מקווי העימות, או במילים אחרות נכסים בצפון ובדרום. כפי שוודאי אתם יודעים מדובר באזורים שרבים מתושביהם פונו בעקבות הלחימה, ונכון לעכשיו המחירים שם במגמת ירידה. אך מדוע? מהסיבה הפשוטה שהתנאים השתנו (לרעה!), ומי שרצה למכור שם נכס לפני המלחמה, לא יכול לעשות זאת באותו מחיר בנסיבות הקיימות. חמור מכך? יש לקחת בחשבון שלעת עתה לא ברור מתי תיפסק הלחימה, האם היא תמשיך כפי שהיא, או האם היא תחריף, דבר שמביא לעלייה ב"חיי המדף" של העסקה ואנשים רבים מוכנים להתפשר על המחיר הראשוני שדרשו. התוצאה? ירידת מחירים באזורי האזורי העימות. לעומת זאת, אזורים שנחשבים לבטוחים הרבה יותר, ובפרט אזור המרכז, הפכו למבוקשים הרבה יותר (כאשר הביקוש אליהם הוא גם כך גבוה מאוד!!) מה שהביא לעליית מחירי הדירות במרכז. כמו כן, בעקבות המתקפה ב-7 באוקטובר והלחימה בעזה, עצרו את כניסתם של פועלים פלסטינים מטעמי ביטחון, ובעקבות כך נעצרו הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה (כיוון שאין כוח אדם!). למרות שאין ספק שהנסיבות בהחלט מצדיקות את כניסתם של הפועלים הפלסטינים, העובדה שלא מביאים בדחיפות פועלים זרים אחרים, מונעת השלמת פרויקטים, ואת ההשלכות לכך כולנו נראה בעתיד.
שוק הדיור בישראל בעתיד
אז כפי שציינו, מלחמת חרבות ברזל גרמה להאטה ואף לעצירה של התחדשות עירונית ופרויקטים שונים של מגורים ויהיו לכך השלכות משמעותיות. אז כיצד זה ישפיע על העתיד של שוק הדיור בישראל ובעיקר עלינו? ובכן, בעוד שעליית מחירי הנדל"ן והדיור בישראל היא תוצאה של גורמים רבים, אחת הסיבות הבולטות ביותר לכך היא מחסור קריטי בהיצע של נכסים, והתדירות של התחלות בנייה, ועל כמה וכמה בהשוואה לשיעור צפיפות האוכלוסין בישראל. אממה, בארבע שנים האחרונות היו הרבה "אירועים" שפגעו בקצב הבנייה, ובפרט מגפת הקורונה (היו ימים), ונוצר פער עצום בין ההיצע הנדרש לצורך. רק כדי לסבר את אוזניכם, משנת 2017 ועד 2021, המחסור במספר הדירות רק גדל בכל שנה, כאשר ב-2017 היו חסרות 137,000 דירות, ובסיום 2021 היו כבר חסרות 200,000 דירות. בפועל, כדי לסגור את הפערים הללו, המדינה צריכה לבנות במינימום (!!!) כ-60 אלף דירות בכל שנה, דבר שלא קורה, ולכן ניתן בהחלט לצפות שהמחסור במספר הדירות רק יגדל. במילים אחרות? אוכלוסיית ישראל תמשיך לגדול, משבר דיור בהווה רק ימשיך להחמיר, ובעתיד נראה ביקוש אדיר אל מול היצע מאוד מוגבל ועליית מחירים משמעותית, מה שיקשה עוד יותר על האזרח הישראלי לרכוש דירה בישראל.
ההשפעה הכלכלית של מלחמת חרבות ברזל על ברמת המקרו והמיקרו
אם נשים לרגע בצד את ההשפעה של מלחמות חרבות ברזל על שוק הדיור, ונסתכל על ההשפעה הכלכלית של המלחמה על המדינה ברמת המקרו והמיקרו, נראה שגם כאן נוצרת מגמה בעייתית שלבסוף עלולה לפגוע בשוק הדיור בישראל. למעשה, כבר עכשיו ניתן לזהות כי ההשפעות המקרו-הכלכליות של המלחמה קשות יותר וחמורות מאלו שהביא עלינו משבר הקורונה, ועם עלייה חדה ביוקר המחיה, היחלשות השקל, אלפי מפונים, ירידה בעסקים, ועשרות אלפי מילואימניקים, סבירות גבוהה שרוב תושבי ישראל יחושו את ההשפעות הכלכליות של המלחמה בכיסם. כבר בשבוע שעבר ובעקבות העימות עם איראן חברת דירוג האשראי הבינלאומיתS&P הורידה את דירוג האשראי של ישראל (מה שלא מבשר טובות!), כך שההאטה הכלכלית הופכת אל מול עינינו לכדור שלג שלא מתכוון לפסוח על אף אחד ואחת, ועלול להוביל להיחלשות בכוח הקנייה של תושבי ישראל, ירידה ברמת החיים, ולפגיעה במשק הישראלי כולו, כולל שוק הדיור.
