מכירות בשוק הנדל"ן: זמן שווה כסף, וטיימינג שווה זהב

שוק הנדל"ן מאז ומתמיד נחשב לאחד מאפיקי ההשקעות היציבים והמשתלמים ביותר. יחד עם זאת, אם תשאלו כל משקיע מנוסה מהו סוד ההצלחה, התשובה לכך היא לא תמיד "ההשקעה בנכס הנכון", אלא ביצוע המהלך הנכון ובתזמון הנכון. מה הכוונה? שכמו שצריך לדעת מתי להשקיע, צריך גם לדעת מתי למכור כדי לקבל את הערך האפשרי והגבוה ביותר תמורת הנכס. ובכן, בימים אלה מחירי הנדל"ן המקומי והעולמי אומנם נמצאים בשיאם, אך לפי כמה וכמה מהכלכלנים המובילים בעולם, השוק הלוהט צפוי להתקרר, ואף וחוזה ירידת מחירים. אז האם זו העת לבצע מכירת נכסי נדל"ן ומדוע לא מומלץ לחכות? בואו נסביר.

השפעת האינפלציה על שוק הנדל"ן 2023

שוק הנדל"ן השנה צפוי להתמודד עם כמה אתגרים לא קלים: מיתון, אינפלציה, וריביות גבוהות, ובעוד שהמיתון והאינפלציה עלולים להיות זמניים ולהתייצב עוד לפני סיום שנת 2023, לעליית הריבית תהיה (וכבר יש!) השפעה ארוכת טווח על הענף כולו. מדוע? מכיוון שבעוד שהאינפלציה גרמה לעליית ערך של נכסי נדל"ן ואף הובילה לעלייה של דמי שכירות, שיעורי הריבית הגבוהים דווקא גרמו להאטה בעסקאות הנדל"ן.

כלומר, למרות שמחירי הנכסים עלו בעשור האחרון (ובמיוחד בארץ!), העלייה בתעריף הקרנות הפדרליות והעלייה בריביות המשכנתא, כבר החלה להביא  לירידה בנטילת המשכנתאות ובעיקר לירידה חדה בביקוש, וירידה זו מזיקה לכלל הענף, בין אם מדובר בשוק הדיור ובין אם מדובר בשוק הקרקעות. אממה, למרות ההתקררות המורגשת בשוק הנדל"ן, המחירים עדיין נמצאים בשיאם, אך שימו לב: לא לזמן רב!

"שאלת המיליון דולר": האם זה זמן טוב למכור?

לאור העלייה הדרמטית בריביות המשכנתא בשנה האחרונה, בעלי נכסים רבים בישראל תוהים האם זה הזמן למכור. ובכן, כדי לענות לשאלה זו חשוב להכיר ולהבין את הנתונים המקומיים ואת המגמות העכשוויות. בפועל, גם בישראל העלאת הריביות הוכיחה את עוצמתה הכבירה על שוק הנדל"ן המקומי, וכבר ביוני 2022 נרשמה ירידה של 40% בהיקף העסקאות בהשוואה ליוני 2021. כמו כן, בעוד שהירידה המשמעותית בעסקאות עדיין לא הובילה להורדת המחירים אלא להתמתנות יחסית בעלייתם (לדוגמא, ממד המחירים מציג עליה של 0.3%, אך מדובר בעלייה "קלה" בהשוואה למדדים האחרונים!!), בהחלט ניתן לראות שגל עליות המחירים שהשתולל לו בשנתיים וחצי האחרונות עומד להגיע לסיומו.

אך מה זה אומר לגבי מכירה? ובכן, הנתונים הללו למעשה מעידים על כך שמכירה בעת זו ממש היא כנראה ההזדמנות האחרונה לשנים הבאות למכור את הנכס הנדלנ"י שלכם במחיר האופטימלי שלו. מדוע? מכיוון ששוק הנדל"ן נמצא על סף ירידת מחירים, וכדי להחזיר את הביקוש העצום שהוא כה נהנה ממנו בשנים האחרונות, הוא ייאלץ להמשיך ולהוריד את המחירים בעתיד. כמו כן, צריך לזכור שבישראל כרגע יש משבר דיור, ולכן עם מגבלות היצע, דרישת קונים מתונה, ומחירים שעדיין נמצאים בשיא של העשור האחרון (אך עומדים בפני ירידה הדרגתית!), זה בהחלט העיתוי הטוב ביותר למכור, ואף נבון למכור במוקדם ולא במאוחר, גם בכדי להנות מהתנאים הללו וגם בכדי לבצע מחירה מעמדה חזקה יותר משל הקונים הפוטנציאלים.

מכירת קרקעות ונכסים במחירים של פעם בעשור

אין זה סוד ששוק הנדל"ן המקומי נהנה מעליית מחירים ומביקוש גבוה כבר יותר מעשור. בין אם מדובר בדירות ונכסים, ובין אם  מדובר בקרקעות פרטיות שבכל שנה מציגות עליית ערך, דבר אחד היה ברור, המחיר יכול רק להמשיך לעלות. יחד עם זאת, בעקבות מגפת הקורונה שפרצה בשנת 2020 והאינפלציה העולמית, בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן הציג עליית מחירים חדה שלא נראתה כבר שנים והביאה את הענף ל"פיק" שלו. החדשות "הרעות"? כתוצאה מכך הביקוש יתחיל (והתחיל!) לרדת ושוק הנדל"ן יציג בקרוב ירידת מחירים.

החדשות הנהדרות? שרגע לפני שזה קורה נפתח בפניכם "חלון הזדמנויות" קצוב של מכירת הנכס שלכם במחיר האופטימלי והמניב ביותר מזה שנים. אז חשבתם למכור ורק חיכיתם לטיימינג הנכון? זה בדיוק הרגע, וזכרו, רגע שעובר אינו חוזר.