תיקון לחוק המכר: האם תיקון החוק באמת מסייע לרוכשי הדירות?

למי מכם שקצת פחות בקיע, התיקון לחוק המכר שנעשה בשנה שעברה נועד להוריד את מחירי הדירות החדשות ולהגן על רוכשי הדירות במקרים של אי קבלת הדירה בזמן. אך כיצד זה מסייע אתם תוהים? התשובה היא פשוטה, על פי התיקון המעודכן, מחיר הדירות החדשות יהיה מורכב מכך לכך שרק כ-40% מהתשלום הסופי של הדירה יוצמד למדד התשומות.

לדוגמה, בעוד שבעבר היה נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה, מה שהביא לכך שרוכשי הדירות שילמו את עליית המדד בשלמותו ( גם על הפרמטרים שאינם הושפעו מהמדד), כיום, לאחר תיקון החוק, במצב שבו תרכשו דירה בסכום של 1,250,000 מיליון שקלים, הסכום שאותו תידרשו לשלם לקבלן יעמוד על 250 אלף שקלים שאינם יוצמדו למדד תשומות הבניה במועד חתימת ההסכם, פלוס 500 אלף שקלים נוספים שתידרשו לשלם בהמשך שגם לא יוצמדו למדד תשומות הבניה, כאשר ה-500 אלף הנוספים יוצמדו למדד בהתייחס לתקופה שממועד חתימת חוזה המכר ועד מועד התשלום בפועל. נשמע מורכב? בואו נמשיך.

מהו בכלל חוק המכר?

חוק המכר דירות נקבע ונכנס לתוקף בשנת 1973. כאשר מאז עבר החוק כמה פעמים שינויים ועדכונים לפי הצורך והמצב הנדל"ן בישראל. חוק המכר נועד להגן על זכויות המקנים והמוכרים של דירות בעת העברתן במכירה, והוא הינו נכתב במטרה לחזק את הביטחון של עסקאות נדל"ן ולמנוע מעשי רמאות והונאה בעת מכירת דירות. החוק עצמו מעגן חוקית את החובות המשפטיות של המוכר והקונה, ומאפשר התערבות משפטית במידה ויש אי חוקיות בתקינות של חוזה המכר. יחד עם זאת,
כדי להבטיח את עמידתו בכוחו, חוק זה מצריך עדכונים תקופתיים והתאמה מחדש לצרכי השוק המשתנים. לכן, ייתכן ובעתיד יעשו עוד שינויים ועדכונים לחוק על מנת להתאים אותו למצב הנוכחי של השוק הנדל"ן בישראל.

כיצד תיקון החוק מגן על רוכשי הדירות במקרה של איחור במסירת דירה חדשה?

לפי התיקון, איחור מסירת דירה העומד על כחודש ימים, אינו בהכרח יחייב את לפצות את רוכש הדירה החדשה. יחד עם זאת, לאחר מכן, החל מהחודש השני ועד לחודש הרביעי באיחור המסירה, הקבלן או היזם אכן  יחויבו לשלם לרוכשי הדירה פיצוי בשיעור של 100%. כלומר, בתקופה שבין החודש השני ועד החודש הרביעי, הקבלן יידרש לשלם פיצוי המבוסס על סמך השווי של דמי שכירות חודשיים של דירה דומה באזור. כמו כן, איחור במסירה מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי  ידרוש מהקבלן לשלם פיצוי של על 125%, וכל איחור נוסף שיימשך למעלה מ-11 חודשים ידרוש מהקבלן על פי חוק לשלם פיצוי בשיעור של 150%. כלומר, תיקון החוק בהחלט מגן על רוכשי הדירות החדשות במקרה שלא תימסר להם הדירה בזמן, כפי שנחתם מראש.

האם קיימים מקרים בהם הקבלן פטורים מתשלום פיצויים עקב איחור במסירה?

במצבים שבהם איחור המסירה נובע ממעשה לא חוקי או הפרת הסכם של הרוכש (כפי שפורטו ונחתמו בחוזה!), הקבלן אכן יהיה פטור מתשלום פיצויים לרוכש הדירה. אממה, עבור מי שרכש דירה בטרם אושר תיקון החוק, התיקון אינו חל באופן רטרואקטיבי על דירות חדשות שנרכשו בעבר, גם אם עדיין לא נמסרו להן.

האם תיקון חוק המכר להצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה מסייע לירידה במחירי הדירות החדשות?

ובכן, למרות שיש לתיקון החוק את היכולת להוריד ממחירי הדירות ולחסוך לרוכשי הדירות החדשות לא מעט כסף, בפועל, מכיוון שקבלנים רבים אינם מרוצים מתיקון החוק, וטוענים כי הוא עלול להגביר את הסיכון שלהם באי מסירת הדירה בזמן, ייתכן ודווקא תיקון החוק יביא לעליית מחירי הדירות החדשות. במילים אחרות? למרות שמטרת תיקון החוק הייתה לסייע לרוכשי הדירות, כל עוד לא קיימת רגולציית מחירי דיור, תיקון החוק לא באמת יכול למנוע מהקבלנים והיזמים למיניהם לעלות את מחירי הדירות החדשות, מה שלמעשה עוקף בסיבוב את האפקטיביות של תיקון חוק המכר.