במדינת ישראל היקרה שלנו (תרתי משמע!) מתחולל כבר שנים מאבק על מחירי הדירות השערורייתיים, ואזרחים רבים בכל רחבי הארץ זועקים ומוחים על אי היכולת שלהם לרכוש דירה, על אף עבודתם הקשה והמאמצים לחסוך. ולכן, השקעה בנכס מגורים בישראל היא לצערנו פריבילגיה שלא כולם זוכים להנות ממנה.
יחד עם זאת, קיימת אפשרות נוספת והיא להשקיע ברכישת בקרקעות כאשר עלותה של רכישת קרקע היא נמוכה הרבה יותר מרכישת דירה. עד כה זה נשמע מצוין, לא כך? אז מה הקטצ' אתם תוהים? ובכן, רכישת קרקעות היא תחום רחב וחשוב להכיר אותו לעומק על שלל יתרונותיו וחסרונותיו בטרם מחליטים להשקיע, וחשוב מכך, יש להבין באיזו קרקע להשקיע, הן מבחינת סוג הקרקע, גובה התשואה, והאזור בו היא ממוקמת.
אז אלו אפשרויות עומדות בפניכם לרכישת קרקעות?
בישראל, כ-90% מהקרקעות הן ברשותן של רשות מקרקעי ישראל, וקרקעות אלו אינן עומדות למכירה, אלא הן מוצעות לחכירה לטווחים ארוכים ואף של שנים. חכירה היא העברת הנכס לשימוש תמורת דמי חכירה, אך היא לא כוללת העברת בעלות. לעומת זאת, בארץ יש כ-7% של קרקעות פרטיות (בבעלות פרטית!) והן התשתית העיקרית לרכישת קרקעות ולהשקעה רווחית מאוד.
מדוע?
מכיוון שהקרקע עלולה להימכר בעתיד וברווח גבוה במיוחד, ובמיוחד אם קיימת תוכנית ייעודית עתידית לקרקע זו. למעשה, לייעוד הקרקע יש חשיבות עצומה וזו אחת הסוגיות החשובות באם מדובר בקרקע מניבה או לא. בארץ יש שני סוגי קרקעות, קרקעות חקלאיות וקרקעות לבנייה, וייעודן השונה מגדיר את הרווחיות שלהן. כיצד?
קרקעות לבנייה – קרקעות לבנייה נועדו לבנייה עתידית ולכן עלותן גבוהה מאוד ביחס לקרקע חקלאית. יחד עם זאת עלות הקרקע נקבעת גם על פי השטח עצמו, סביבתו, האזור הגיאוגרפי, וחשוב מכך, על פי התוכניות הייעודיות לאזור זה. לדוגמא, רכישת קרקעות באזורי ביקוש גבוהים כמו המרכז והשרון יכולים להניב רווחים עצומים. הסיבה לכך היא שאנשים רבים מעוניינים במגורים באזורים אלו, ובניית בניין מגורים שם מהווה השקעה רווחית ביותר. יחד עם זאת, ה"סוד" הוא לזהות את אזורי הפיתוח שבעתיד יהפכו למבוקשים, ולרכוש שם קרקע בהווה כשהיא עוד מוצעת למכירה בעלות יחסית נמוכה.
קרקעות חקלאיות – למרות שקרקעות חקלאיות הן אינן נועדו לבנייה, עדיין מדובר בהשקעה משתלמת. הכיצד? ובכן, עלותן הנמוכה מאפשרת לאנשים רבים יותר לרכוש אותה, כאשר בפועל במקרים רבים ניתן להעביר את הקרקע תהליך הפשרה ולהפוך אותה מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה. יחד עם זאת, חשוב לציין שהסיכון הוא גדול כיוון שלא מדובר בתהליך פשוט , ולא רק שלעיתים הבירוקרטיה סביב האישורים עלולה להמשך שנים, אלא גם לא בטוח שבסופו אכן תקבלו אישור.
אילו נתונים חשוב לבדוק בתהליך של רכישת קרקעות?
בחינה ממשית של הקרקע והאזור – לכו לבחון את הקרקע ואת האזור מקרוב, ובדקו האם התשתית האזורית טובה, האם יש שם בתי ספר ושכונות מגורים, מה מצב התחבורה במקום, והאם יש נורות אדומות שעלולות להכשיל את ההשקעה בעתיד.
רישום בעלים – חשוב לבדוק אם הקרקע המוצעת לכם למכירה היא אכן בבעלותו של המוכר ושהיא אינה קרקע השייכת למדינת ישראל (כפי שציינו בתחילת המאמר). כמו כן, יש לבחון את רישום הקרקע כדי להיות בטוחים שהקרקע אינה מעוקלת ונקייה מחובות.
רישום הקרקע על פי חוק – בדקו האם קיים רישום הקרקע בלשכת המקרקעין. חשוב לדעת לפני הרכישה אם קיימות מגבלות ומהן (כגון מגבלות משפטיות, מגבלות אדריכליות, ומגבלות חוקיות הנובעות מכך שמדובר בקרקע שנחשבת לשמורת טבע או לאתר עתיקות) והאם כבר קיימות תוכניות עתידיות שעלולות לפגוע לכן בתוכניות ההפשרה והבניה.
גובה המיסוי ועלויות – יש להבין מהו גובה המיסוי, ומהן העלויות הנוספות(לדוגמא, מס רכישה, מס שבח, הפשרה, אישורים מהרשות המקומית, פיתוח תשתיות וכן הלאה) ולהבין לעומק האם הנכם יכולים לעמוד בהוצאות הנלוות הללו.
אז האם רכישת קרקעות היא השקעה משתלמת?
רכישת קרקעות היא אכן השקעה משתלמת והיא עלולה להניב לכם תשואה גבוהה ורווחים גדולים בעתיד. יחד עם זאת, מאוד לא מומלץ לרכוש קרקע מבלי לעשות עבודת שטח יסודית ולהבין את כל האלמנטים השונים, והרגולציה של התחום. עצה שלנו? אם אתם שוקלים להשקיע ברכישת קרקעות התחילו ללמוד את נושא, היעזרו באנשי מקצוע המתמחים בקרקעות, והחליטו החלטות המבוססות על נתונים. אם תעשו זאת, תוכלו להנות משקעה כדאית במיוחד.
