עולם הסטארטאפים נחשב לענף עשיר במיוחד בכל העולם, עם תקציבים של מאות מיליוני דולרים, אזקיטים, ופיתוחים מהפכניים, מדובר מפלצת שעד כה נראתה חסינה למדי בפני כל איום כלכלי. ובכל זאת, בשנה שכל הענפים ספגו מכות כלכליות, גם הענף הגלובלי הזה לא הצליח "להימלט מהכדור". נכון, אומנם נקודת הפתיחה שלהם היא הרבה יותר יציבה (בלשון המעטה!), אך עדיין גם החברות הגדולות והמצליחות בעולם כגון אמזון, מיקרוסופט, גוגל, וכמובן מטא, הודיעו שעליהם לבצע קיצוצים משמעותיים בכוח אדם בעקבות ההפסדים. אך מה הקשר בינם לבין ענף הנדל"ן למשרדים? התשובה לכך היא פשוטה, פחות עובדים זה פחות משרדים, ופחות משרדים זה פחות רווחים לענף הנדל"ן שמתמחה במשרדים להשכרה. אז מה יקרה עכשיו לשוק הנדל"ן למשרדים? והאם מדובר במשבר קיצוני או במכה קלה בכנף? בואו נבחן לעומק את המגמה.
אז כיצד הושפע שוק הנדל"ן למשרדים מהקיצוצים?
למרות שלעת עתה עדיין לא ניתן לומר כי מדובר במגמה קטסטרופלית, בהחלט ניתן לומר שיש לשים לב למה שקורה מסביב. בפועל? אכן קיימת ירידה בעסקאות נדל"ן בתחום המשרדים ולא מעט משרדים עומדים להם ריקים וממתינים לשוכרים. כמו כן, חשוב להבין שעבור שוק הנדל"ן המסחרי מדובר במגמה "מסוכנת" מכיוון שענף הסטראטאפים תמיד היה הלקוח הגדול ביותר והמניב ביותר שלהם, והשינויים "הקטנים" שלהם, הם שינויים עצומים עבור שוק הנדל"ן. אך מדוע זה קרה? ובכן מדובר בשילוב של אינפלציה עולמית, העלאת ריביות, התייקרות בכלל הענפים, וכמובן המלחמה בין רוסיה לאוקראינה שהובילה למשבר אנרגיה מסיבי באירופה. למעשה, החוסר וודאות שסובבת ברמת המיקרו והמקרו גרמה לכולם לעצור רגע, לדחות החלטות, ולשקול את הצעדים הבאים שלהם מחדש, ועל ידי כך, חברות ששקלו להתרחב עשו הערכה מחודשת ודחו עסקאות שעמדו לצאת לפועל.
האם הורדת מחירי השכירות תשנה את המגמה לטובה?
להורדת מחירי השכירות וודאי יש את היכולת להגדיל את העסקאות, אך היא אינה התשובה שתגרום לשינוי מגמה. מדוע?
- קיצוץ בעובדים – קיצוץ בעובדים פשוט מפחית את הצורך בהשכרת משרדים נוספים או לחילופין גדולים יותר. לכן הורדת השכירות היא לא באמת משמעותית אם לא קיים ביקוש.
- עבודה מהבית – בתקופת הקורונה העולם למד שניתן לעבוד מהבית, וסטארטאפים רבים נקטו בשיטת עבודה זו. לכן, במצב הקיים של חוסר וודאות כלכלית, חברות רבות יעדיפו להמשיך בפורמט זה עד שהם יידעו לאן נושבת הרוח.
- מחסור במשקיעים – כיון שרוב חברות ההייטק (ובעיקר סטארטאפים) מתקיימות בעזרת השקעות, כאשר יש מחסור במשקיעים, פשוט אין באפשרותם לבצע עסקאות נדל"ן והשכרת משרדים חדשים.
אז היכן שוק הנדל"ן למשרדים עומד כרגע?
כפי שציינו, עדיין לא מדובר במצב קטסטרופלי, ונכון לעכשיו, בתל אביב עדיין קיימת תפוסה של 90% בחללי עבודה ובמשרדים מושכרים. יחד עם זאת, כיוון שיש האטה בקצב העסקאות ורצון לצמצמם הוצאות בקרב חברות הייטק, בהחלט אפשר לחזות כי בשנתיים הקרובות תיתכן ירידה בביקוש וצמיחה בהיצע של שטחי משרדים להשכרה. מה יכול למנוע זאת? יציאה מהמשבר הכלכלי העולמי בטרם חברות ההייטק יראו את השכרת המשרדים כנטל כלכלי מהותי, או במילים אחרות, כשהם יתחילו שוב להזרים לחברות כספים גדולים ולא ייאלצו להוציא את אלו שעוד בידם.
כמו כן, חשוב לציין, למרות שמחירי שכירות המשרדים בארץ אינם נמוכים (כמו בכל שוק הנדל"ן הישראלי), לענפי ההייטק הייתה נטייה לפזרנות ובזבוזים (השכרה של 20% עודף שטח משרדי לפיתוח בעתיד!), ולכן זה לא מפתיע שהמשרדים זה הסקטור הבולט הראשון שבו הם מעוניינים לחסוך ובמיוחד כאשר הריבית כה גבוהה. בנוסף, על פי בנק ישראל כנראה שהריבית לא תעבור את רף ה-4% ועד סוף שנת 2023 העלייה בריבית תיעצר, דבר שיקל משמעותית על חברות ההייטק בהשכרת משרדים חדשים. כך או כך, למרות שבמהלך שנת 2023 אכן תמשיך האטה בענף, אפשר להאמין ששוק הנדל"ן למשרדים ימשיך לשמור על יציבותו, בדיוק כפי שעשה בשנתיים שבהן הוא התמודד עם מגפת הקורונה.
