הכירו את מר' גאוטם אדאני, היו"ר של קבוצת אדאני והמיליארדר שהחליט שהוא הולך לעשות מנמל חיפה גן עדן נדל"ני. אם אפשר לעשות אנלוגיה לסינדרלה בדמותה של עיר, חיפה הרגע מצאה את פרינס צ'רמינג. אכן כן, במצגת שהוצגה לאחרונה על יד קבוצת אדאני, החברה מתכננת להשקיע כ־975 מיליון שקל הון עצמי, ומגייסת כ־2.925 מיליארד שקל נוספים ממשקיעים במטרה לפתח את הנדל"ן המסחרי של הנמל, ולהקים מלונות ושטחי מסחר.
מהו הצפי להחזר השקעה אתם שואלים? ובכן, הנה שני התרחישים הפוטנציאליים: במידה והכול ילך כשורה בשילוב של אופטימיות זהירה, בשש שנים הקרובות יהיה ניתן להחזיר את המימון (בשיעור של 75% מההצעה הזוכה שתניב סכום של יותר מ-4 מיליארד ש"ח!). לעומת זאת, בתרחיש קצת פחות אופטימי בו החברה לא תוציא לפועל את תוכניות הפיתוח השאפתניות שלה לנמל חיפה (ובמידה והיקף הסחר בנמל יישאר יציב בשנים הקרובות), אז ייקח כ-25 שנה להחזרת ההלוואה וזאת ייעשה על ידי משיכת דיבידנדים או לחילופין משיכת קרנות מהרווח התפעולי של הנמל.
אז מדוע קבוצת אדאני החליטה להשקיע בפיתוח נמל חיפה?
ובכן, אם ניתן להבין דבר אחד מהמצגת של קבוצת אדאני, זה שנמל חיפה נראה להם כי כאטרקציה כלכלית מניבה במיוחד, ואם אנכם יודעים זאת עדיין, מדובר בקבוצה ששווה 206 מיליארד דולר, אז בהחלט אפשר לסמוך על הדעה שלהם. למעשה, מתוך הסכום הנ"ל, סקטור הנמלים שלהם הנסחר בבורסה בהודו עומד על כ- 21 מיליארד דולר, כאשר שווי ה-EV של נמל חיפה (על פי המצגת!) מוערך כ-1.82מיליארד ש"ח. שווי זה נקבע לאחר ניכוי המזומנים שבקופת חברת נמל חיפה מהסכום הכולל של 3.9 מיליארד שקל (עבור הנמל), פלוס, הזרמה של מיליארד ש"ח נוספים על ידי הרוכשות, וניכוי נוסף של פיצוי המוערך ב- 150 מיליון שקל על ידי ממשלת ישראל. כך או כך, לקבוצה ההודית תהייה שליטה של 70% בנמל חיפה, והם מגיעים עם הרבה תוכניות נדל"ניסיות עבורו, כאלה שדורשות תקציבים שרק קבוצה חזקה כמו קבוצת אדאני יכולים להשקיע, ואנחנו לגמרי בעד.
אז מהן התוכניות של קבוצת אדאני לפיתוח נמל חיפה?
ראשית, בעוד שהמצגת למשקיעים של קבוצת אדאני מציגה תוכניות מפורטות לאזור הנמל, חשוב להבין שלכלל התוכניות הללו נדרשים אישורים רבים התלויים בהסכמים מול עיריית חיפה (שטרם נחתמו!). יחד עם זאת, למרות הדרך עוד ארוכה ורצופה בירוקרטיה מתישה, הפירוט צפי הרווחים שלהם מציג:
בתי מלון – התוכנית כוללת שני בתי מלון, מלון אחד ארבעה כוכבים הכולל 150 חדרים, ומלון שני של שלושה כוכבים הכולל 200 חדרים כאשר העלות ללילה תנוע בין 600-750 ש"ח.
מתחם שרונה (שוק אוכל) – התוכניות הן להקים על שטח של 10,700 מ"ר מתחם שרונה חיפאי, מתחם VR, בתי קפה, אקווריום, וכן הלאה, כאשר עלויות השכירות יעלו בקרב מסעדות כ- 200-260 ש"ח למ"ר (לחודש).
מתחם חנויות דיוטי פרי בניינים ושטחי משרדים – התוכניות כוללת את ההקמה על שטח של כ-29,000 מ"ר , כאשר השכירות תעמוד על 100-130 ש"ח למ"ר עבור החנויות, 55-75 ש"ח למ"ר עבור המשרדים, ו־40-55 ש"ח לחודש למ"ר עבור שטחים לוגיסטיים.
הכנסה שנתית מכלל השכירויות – על פי ההערכה של קבוצת אדאני, כלל התוכניות הנ"ל יניבו להם בשנת 2028 הכנסה שנתית העומדת על כ-467 מיליון ש"ח, ולאחר ניכוי פחת ומיסים, הרווח הנקי יעמוד על כ-222 מיליון שקל.
אך האם התוכניות הללו לפיתוח נמל חיפה אכן ריאליות?
ובכן, למרות שהמספרים אכן מרהיבים, והתוכניות המפורטות במצגת למשקיעים של קבוצת אדאני אכן נשמעות כמו מהפך מדהים לנמל חיפה, עדיין יש לא מעט ספקנים בקרב ענף הספנות והנמלים בארץ שטוענים כי בין האישורים הנדרשים (כגון הסכמים עם העירייה ואישורי בנייה של שוק הנדל"ן המלונאי), המכרזים, והמגבלות הכרוכות בשימוש הכספים של קופת הנמל, ייתכן והתוכניות הללו שאפתניות מידי, וייקח עוד זמן רב (שנים!), עד שאכן יהיה ניתן להוציא אותן לפועל. אז כנראה שנחכה ונראה אם נמל חיפה יקבל את סיפור הסינדרלה שלו. בינתיים, בהצלחה לכולנו.
