אין ספק שהחברה הישראלית מבינה מצוין בפערים. את האמת? נדמה שאפילו הצלחנו להפוך את התופעה הזו לאומנות. יש בנינו פערים תרבותיים, פוליטיים, חברתיים, סוציו-אקונומיים ומה לא. אממה, אם היה חסר לנו עוד פער נוסף שלילי, אז "בשעה טובה" הוא נמצא, ועל פי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-90% מערי ישראל קצב הילודה גבוה מהתחלות הבנייה, מה שמעיד על כך, שבעתיד הלא רחוק, לא יהיו פה מספיק מבני מגורים לכמות האוכלוסייה, ומשבר הדיור החמור שאנו רואים כבר בעת זו יראה יותר כמו מכה קלה בכנף. אז מה עושים ומדוע הפער ממשיך לגדול אם אנחנו מודעים לבעיה?
משבר הנדל"ן בישראל והקשר שלו למשבר הדיור
שוק הנדל"ן בישראל נמצא כרגע במשבר משמעותי, כאשר הסיבה המרכזית לכך היא מחסור אדיר בהיצע. למעשה, בעוד שתמיד הביקוש לדירות בארץ גבר על ההיצע והביא לעליית מחירים מגמתית (עם זינוק של 20% במחירים רק בשנה שעברה!), המגמה הזאת רק מחמירה משנה לשנה, ולא נראה שהיא עומדת להיפסק. יותר מכך? לפי מחקר שערכה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, במעל 90% מערי ישראל קצב הילודה גבוה מקצב התחלות הבנייה (עם פער מובהק בין הערים החרדיות והערביות), כאשר רק בקריית אונו ובת ים נמצא כי קצב התחלות הבנייה גבוה יותר מקצב הילודה (על כל לידה בשתי ערים אלו נבנות כ-2 דירות).
האם יש משמעות למשבר הדיור פר עיר?
התשובה היא כן. מדוע? מכיוון שכפי שאתם וודאי יודעים לכל עיר קיימת רמת ביקוש שונה, מה שמשפיע על מחירי הדירות פר עיר, ולא מאפשר לכל אחד לרכוש דירה דווקא בעיר שהוא היה מעדיף. רק לשם השוואה, מנתוני הלמ"ס 5 הערים עם מחירי הדיור הגבוהים ביותר הן תל אביב, שבה מחיר ממוצע עומד על 4.101 מיליון שקל; כפר סבא, שבה מחיר ממוצע עומד על 3.035 מיליון שקל; רמת גן עם מחיר ממוצע של 2.766 מיליון שקל; ירושלים עם מחיר ממוצע של 2.541 מיליון שקל; ובת ים עם מחיר ממוצע של 2.539 מיליון שקל. לעומת זאת, בערים בהן נרשמה רמת ביקוש נמוכה יותר המחירים גם נמוכים יותר משמעותית, כגון בבאר שבע עם מחיר ממוצע של 1.09 מיליון שקל); חיפה עם מחיר ממוצע של 1.43 מיליון שקל); ואשקלון עם מחיר ממוצע של 1.507 מיליון שקל. במילים אחרות? אי אפשר לבנות על כך שאם יהיה מחסור בדיור בבאר שבע, אז יהיה פשוט ניתן לרכוש דירה בתל אביב, ואף לדבריה של בוגין, בעיר תל אביב קיים פער סולידי בין קצב התחלות הבנייה לקצב הילודה כאשר על כל דירה שנבנית נרשמות 1.5 לידות.
אז מדוע בעצם אין מספיק התחלות בנייה בארץ?
אז בעוד שבין אפריל 2021 למרץ 2022 נרשמה עלייה של 27% בהתחלות בנייה (69,790 דירות) לעומת התקופה המקבילה בשנה לפני, ולמרות שברבעון הראשון של 2022 נרשמה עלייה נוספת של 40% בהתחלות בנייה, בשנת 2023 האינפלציה הרימה את ראשה הכעור והביאה לירידה חדה בהתחלות הבנייה ולהחמרת משבר הדיור, ואף ברבעון האחרון נרשם ירידה של כ-23% לעומת הרבעון האחרון בשנת 2021 ( ע"פ נתוני הלמ"ס). מדוע האינפלציה השפיעה על ענף הבנייה? מכיוון שהיא הביאה להתייקרות ההלוואות בענף העומדת על מיליוני שקלים, וגרמה לכך שהתחלות בנייה רבות ופרויקטים מסוימים לא רק יהפכו ללא כדאיים, אלא גם יהווה סיכון כלכלי גבוה עבור הקבלנים והיזמים.
כיצד ניתן לפתור את בעיית הפערים שבין קצב הילודה למספר המצומצם של התחלות הבניה?
ובכן, האם ניתן לפתור את הבעיה? כנראה שכן, אבל זה דורש התערבות מיידית של הממשלה, שכמו שאתם יודעים, עסוקה כרגע בדברים אחרים. למעשה, קיים צורך בהול שאגף מנהל התכנון יתחיל לתכנן אסטרטגיה ולבנות תוכנית בנייה המבוססת על נתוני קצב גידול האוכלוסייה פר עיר, וכל עוד זה לא מתבצע, משבר הדיור שיבוא עלינו רק יהפוך לחמור יותר, ואף לבלתי פתיר. מעבר לכך, חשוב לומר שכבר בעת זו קיים פער עצום בקצב הבנייה והתחלת פרויקטים חדשים לבין תוכנית הגג ישראל 2040. לסיום, גישת ה-"יהיה בסדר" שאנו בישראל ממשיכים לדבוק בה בכל התחומים, רק ממשיכה לייצר עוד ועוד פערים ומשברים, ויבוא הרגע, שלצערנו, כולנו נאלץ להתמודד עם ההשלכות שלה.
