לא מבינים למה מחירי הדיור לא יורדים כאשר הבניה בארץ נמצאת בשיאה? אז הכירו את שתי מילות "המפתח" שקובעות את הטון בשוק הנדל"ן המקומי: היצע וביקוש. אכן כן, למרות שרובנו מתמרמרים באופן יומיומי על מחירי הנדל"ן, ובקושי יכולים לרכוש מלונה לכלב, עדיין קיים ביקוש גדול יותר מההיצע, וזה גבירותיי ורבותיי ה"יתרון" של בעלי הנכסים. ובכל זאת, אם מגדילים את ההיצע למה המחירים ממשיכים לעלות? ובכן, כדי לענות על כך צריך לבחון את הנושא יותר לעומק, מוכנים? קדימה לעבודה.
ראשית, מה הקשר בין מחירי נדל"ן לתהליכי הבניה בארץ?
ובכן, כפי שציינו, מחירי הדיור בארץ מאוד תלויים ביצע וביקוש, וברגע שהביקוש גדול יותר מההיצע, אין באמת סיבה להוריד את המחירים או להימנע מלעלות אותם. אממה, לבנייה בכל זאת יש תפקיד חשוב מכיוון שהיא מגדילה את ההיצע ועלולה להוביל לירידת מחירים.
אז מדוע זה לא קורה בארץ?
מכיוון שמדינת ישראל היא מדינה קטנה וגם הבנייה המסיבית של דירות ושכונות מגורים חדשות ברחבי הארץ, לא נותנת היצע מספק לביקוש העצום. נכון אומנם אכן חלה ירידה משמעותית בפעילות שוק הנדל"ן, ובהיקף קבלת המשכנתאות, אך עדיין לא הגענו למצב של "דיל ברייקר" שידחוף את בעלי הנכסים לשבור את הכלים ולהוריד את המחירים.
אז מהם הגורמים המסייעים לעליית המחירים למרות שהבנייה בשיאה?
יוקר תשומות הבנייה
השילוב של מגפת הקורונה והמלחמה בין רוסיה לאוקראינה גרמה להתייקרות אגרסיבית במשק, והיא לא דילגה על אף אחד, בין אם מדובר בענף המזון, הביגוד, התיירות, התעופה, (וכן הלאה), ובין אם מדובר בענף הבנייה ומחירי הנדל"ן, כולם כולל כולם סובלים מהתייקרות המחירים. בעקבות זאת, העלויות של מדד תשומות בנייה, שהינו המדד שמחשב בממוצע את העלויות הנדרשות לבניית דירה, צמחו באופן קיצוני, וההתייקרות חלה על מחירי הברזל, המלט, הגבס, וכו' שהם התשתית לרכיבי בנייה. לכן, גם יוקר הבנייה שצמח משפיע על העלויות של הדירות, ולצערנו, לרעה.
ביקוש ביקוש ושוב ביקוש
כל עוד בעלי הנכסים אינם מרגישים את הלחץ למכור לא ירדו המחירים, וכרגע זה ממש לא המצב. איך מהיכן כל הביקוש הזה? ובכן, עדיין קיימים לא מעט רוכשי דירות וזאת למרות שמחירי הנדל"ן ממשיכים לנסוק, והריביות הגבוהות. כמו כן, חשוב לזכור שבישראל יש גידול אוכלוסייה גבוה, עלייה של יהודים מהגולה, רכישה חיצונית על ידי תושבי חוץ, משקיעים רבים, ונתוני גירושים גבוהים שגם הם פקטור במחירי הנדל"ן. כך או כך, כיצד שלא נסתכל על זה עדיין קיים ביקוש גבוה ביחס להיצע כולל הבנייה והפרויקטים החדשים. מעבר לכך, חשוב לציין שלא פעם מחשבים את ההיצע עם תוכניות בנייה חדשות, כאשר בפועל מדובר בפרויקטים שעדיין אין להם היתר בנייה.
מגבלות בירוקרטיות
קיימות לא מעט מגבלות בירוקרטיות החלות על כלל הליכי הבנייה וגם הן משפיעות על מחירי הנדל"ן (ועל הקטנת ההיצע!). הבירוקרטיה מתבטאת בהוצאת היתרי בנייה, הליכי רישוי, השבחת קרקעות, מכרזים "נטושים", תשתיות, תוכניות בנייה ייעודיות, וכדומה, כאשר עבור כל אחד מאלו נדרש תהליך בירוקרטי ארוך ולא פשוט שמעקב את תהליכי הבנייה הקיימים והחדשים, ומונע הורדת מחירים של אותן דירות העומדות למכירה.
תוכניות ממשלתיות להורדת מחירי נדל"ן
למרות שהממשלה פועלת להורדת מחירי הדירות דרך תוכניות הממשלתיות כגון דירות בהנחה, מחיר למשתכן וכן הלאה, אותן תוכניות הן דווקא הגורם שמונע מהמחירים לרדת. הסיבה לכך היא פשוטה, התוכניות הללו מגדילות את הביקוש במקום להוריד אותו, וכתוצאה מכך הם ממשיכים לשמן את המערכת הפגומה של מחירי הנדל"ן.
אז מה המסקנה?
לדאבוננו, המסקנה היא שכרגע טרם נמצאה נוסחת פלא לעצירת ההתייקרות של מחירי הנדל"ן או להורדה המחירים שלהם, וכנראה שייקח עוד זמן רב לפני שנראה שיפור במחירי הדירות. חשוב מכך, בהחלט ניתן להסיק לעת עתה שהבנייה המרובה בארץ היא לא באמת גורם משפיע או מכריע בשוק הנדל"ן המקומי, ושהננו נמצאים בפלונטר שהיציאה ממנו עדיין לא נראית לעין. אז מה יהיה? נצטרך להמשיך לחכות.
