ישראל מול העולם: מדוע רק אצלנו מחירי הדירות לא יורדים?

רוצים לשמוע מחשבה מטרידה? לפעמים לפני שאנו עוצמים עיניים והולכים לישון, אנו נזכרים במחאה החברתית (מחאת האוהלים) שהתחוללה בשנת 2011, וקצת מתגעגעים למחירים של אז, עצוב נכון? תודו שגם אתם לא חשבתם שהמצב עלול להתדרדר אף יותר, ושהמחירים עוד ימשיכו לעלות. ובכן, הנה אנחנו בשנת 2022, המחירים יקרים יותר מתמיד (וממשיכים לעלות), ורכישת דירה נראית יותר קונספט דמיוני שלא קיים אפילו בחלומות הכי טובים שלנו.

ועדיין למרות הפסימיות והדאגה שמחירי הדיור פשוט לא יכולים לרדת (אלא רק לעלות!), כשאנו מסתכלים בצניחת מחירי הדיור בעולם, ניצת בנו שביב של תקווה. אך מדוע בשאר העולם מתפשטת תופעה של ירידת מחירי הדיור, והאם זה גם יקרה אצלינו? בואו נסביר.

אז מה קורה בעולם למחירי הדירות?

ובכן, לא מדובר בניסים ונפלאות, אלא בתהליך מאוד "פשוט". למעשה, צניחת מחירי הדיור בעולם נובעת מהעובדה שהעלאת הרבית העולמית גרמה להתייקרות המשכנתאות, מה שהוביל לכך שאנשים פשוט לא יכלו להרשות לעצמם לקחת משכנתא, וכתוצאה מכך ירד הביקוש לרכישת דירות. אממה, בעולם המודרני כמו בעולם המודרני, הכול מתחיל בהיצע וביקוש, וכאשר אין ביקוש, הדרך היחידה להחזיר אותו זו הורדת מחירים.

בדיוק מסיבה זו מחירי הדירות ירדו במקומות רבים בעולם (כגון אירופה, ארה"ב,קנדה, ניו זילנד, ואוסטרליה) ואפילו בערים שנחשבו ל"בסיס האם" של התייקרות הדיור. מדוע זה עדיין לא קרה בישראל? מכיוון שבארץ, בניגוד לשאר העולם, ההאטה בעסקאות הנדל"ן לא גרמה להורדת המחירים או לעצירת העלייה שלהם.

האם זה טוב לעולם שחלה ירידה במחירי הדירות ומה המשמעות הכלכלית של "תקיעות" בשוק הנדל"ן?

התשובה היא כן. ירידה במחירי הדירות בעולם היא דבר חיובי והיא נועדה לשחרר את ה"תקיעות" של עולם הנדל"ן. למעשה, הרבה מעבר לכך שברמת המיקרו אנשים בארץ ובעולם חולמים על רכישת דירה ומשוועים לירידת מחירים, (ועל כמה וכמה בארץ שמחירי הדירות בשוק הנדל"ן המקומי תמיד היה גבוהים מאוד עבור רוב אזרחי ישראל ), לפעילות של שוק הנדל"ן יש השפעה עצומה על הכלכלה העולמית, וההצטננות של הענף עלולה להוביל להאטה כלכלית חמורה ואף ולמשבר פיננסי עולמי.

הכיצד? מכיוון שמשקי בית רבים עלולים להיפגע מהריביות הגבוהות של תשלומי המשכנתאות, ורבים מהם ייאלצו להתמודד עם הלוואות שצפויות לעלות. לדוגמא, אנשים שלקחו הלוואות בריבית נמוכה לרכישת דירה בתקופת הקורונה (כי לא באמת ניתן לדבר על התייקרויות מבלי לציין את מגפת הקורונה, לא כך?)  נדרשים לשלם עכשיו תשלומים גבוהים מאוד על המשכנתאות, ואף הרבה מעבר ליכולתם הכלכלית.

ההשפעה של עליית הריבית בקנדה ובארה"ב

קנדה, שנחשבה למדינה שבה הבנקים מאוד "ידידותיים" ובעלי מדיניות גמישה, כיום עומדת אל מול האטה קיצונית בשוק הנדל"ן המקומי, וכתוצאה מכך, קנדיים רבים שרכשו דירות בשנים קודמות או בתקופת הקורונה במחירים נוחים בעזרת הלוואות מהבנקים, מתמודדים בהווה עם שיעורי ריבית גבוהים במיוחד, ואף מוצאים את עצמם בחובות.

ומה לגבי ארצות הברית? ובכן, בעוד שבמדינות רבות בעולם הייתה האפשרות לקבל הלוואה בריבית קבועה לפרק זמן יחסית קצר (כגון שנה), בארצות הברית, הבנקים נהגו להעניק הלוואות לרכישת דירות ובתים בריבית קבועה לפרקי זמן של שנים ואף של 30 שנה, (נתון שעליו התבססו רוכשי דירות רבים).  ולכן, המשמעות של ריבית משתנה עלולה ליצור קשיים כלכליים רבים בקרב האמריקאים, ובעיקרון "לטרוף את הקלפים".

אז מה משמעות הדבר לגבינו?

ישראל שונה מהעולם וההתרחשות אצלנו היא לא בהכרח מסונכרנת עם ההתרחשות העולמית. אז האם מחירי הדירות בארץ עומדים לרדת בקרוב? כנראה שלא. אך איך זה ייתכן? ובכן שוק הנדל"ן המקומי שלנו אומנם חווה ירידה בביקוש, אך לא ירידה מספיק חדה. בפועל, בעלי הדירות עדיין לא חשים צורך בהול להוריד את המחירים (או להימנע מלעלות אותם!), וזאת מכיוון שאנחנו מדינה קטנה, וההיצע פה דיי מוגבל, ועדיין יש רוכשי דירות רבים שקונים ומשקיעים למרות מחירי הדירות  הגבוהים, והריביות שממשיכות לעלות. אז לסיכום, במשחק הפוקר הזה, נדמה שלעת עתה בעלי הדירות עדיין משחקים טוב יותר.