אין ספק ששוק הדיור סובל כרגע מדיכוטומיה מרתקת. מצד אחד מחירי הדירות נוסקים מעלה בעלייה חדש שלא נראתה בארץ יותר מעשור( הן מבחינת רכישת דירה והן מבחינת שכירות), ומצד שני מדד הנדל"ן מראה ירידה. מדובר בתופעה שמעלה בפני רבים בישראל שאלות וסימני שאלה לגבי משמעות הדבר ולגבי ההשלכות העתידיות של כך, ובעיקר רצון אדיר לדעת "מתי סופסוף נוכל להרשות לעצמנו לרכוש דירה?". ובכן, כדי להסביר מה קרה למחירי הדירות ומחירי השכירות ומדוע, החלטנו להיכנס לעמקי הנושא ולנסות לענות על הסוגיות שסובבות אותו, גם לגבי ההווה וגם לגבי העתיד.
מה גרם לעלייה במחירי הדירות?
מחירי הדירות בישראל הוא נושא חם ואפילו לוהט. אנשים ברחבי הארץ נאבקים כבר שנים על מחירי הדיור בטענה שלא ניתן לרכוש דירה בישראל, והעלייה העקבית שלהם תמנע מדור העתיד כל אפשרות לרכוש דירה בעתיד. אך מדוע הדירות כאן כל כך יקרות ומדוע המחירים רק ממשיכים לעלות?
הנה כמה מהסיבות העיקריות:
היצע וביקוש – אחת מהסיבות העיקריות לעלייה במחירי שוק הנדל"ן מתחיל בהיצע וביקוש. מדינת ישראל היא לא גדולה ושטח הבנייה שלה הוא מוגבל. לעומת זאת, כיוון שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, נוצר מצב שקיים יותר ביקוש מהיצע, וחמור מכך, נוצר מחסור בקרקעות לבנייה (פקטור חשוב שמונע מהמדינה לתת מענה לביקוש הרב). כמו כן, משקיעי נדל"ן רבין רצו לרכוש דירה בריבית נמוכה, דבר שמצד אחד יצר מחסור בדירות, ומצד שני סיפק "אדמה פורייה" להעלאת המחירים בעקבות הביקוש שרק המשיך לצמוח.
תקופת הקורונה – במהלך תקופת הקורונה הייתה הקפאה של כל המשק, ותוכניות בנייה רבות נעצרו לתקופה ארוכה מאוד ( של כמעט שנתיים) ואף בוטלו, בעוד שהביקוש המשיך לצמוח.
מחירי הבניה והתייקרות כל המשק – מגפת הקורונה והאינפלציה העולמית גרמה להתייקרות של כל המשק וגם למחירי הבנייה. פקטור שגם מאוד השפיע על עליית מחירים.
תוכניות ממשלתיות להוזלת הדיור – בעוד שתוכניות הדיור הממשלתיות נועדו כדי לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה, בפועל הן גרמו להחמרה ולהתייקרות הדירות. מדוע? מכיוון שלפני שהתוכניות הללו יצאו לדרך, הפוקוס היה על דירות יד שנייה, בעוד שעכשיו מדובר בדירות חדשות, שהן אוטומטית יקרות יותר.
מדוע קיימת דיכוטומיה בין הירידה במדד לבין העלויות שממשיכות לעלות?
מהסיבה הפשוטה שהאטה בעסקאות נדל"ן לא בהכרח מעידה על הורדת המחירים או על עצירת העלייה שלהם. בפועל, לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שבחנה את מחירי העסקאות בחודשים מאי-יוני לעומת אפריל-מאי השנה, יצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.0%, ואף הציגו עלייה של 17.8% לעומת אותם חודשים לשנת 2021.
אז מדוע גם מחירי השכירות קפצו?
גם מחירי השכירות קפצו באופן משמעותי ועל פי הלמ"ס, בחודש ספטמבר הם קפצו בשיעור של כ-0.6% לעומת אוגוסט, כאשר עלייה זו הגיעה בהמשך לעלייה שחלה בחודשים יוני-אוגוסט עם שיעור שינוי חודשי ממוצע של כ-0.9%. בנוסף, ניתן לראות כי קצב העלייה השנתי עלה בחודש ספטמבר 2021 ל-5.3% לעומת 5.1% באוגוסט 2022. אך איך זה מסביר את העלייה כנגד המדד? התשובה לכך היא פשוטה. בלמ"ס פרסמו את פירוט המחירים והעלויות והראו שהסיבה ששכר הדירה במדד עלה ב-0.6% ביולי זאת מכיוון ש-86% מהדירות שנדגמו היו של שוכרים תחת חוזה קיים, ב-10% מהדירות שנרשמה עלייה של כ-3.5% היה מדובר בחידוש חוזה, וב-4% מהדירות שבהן הייתה עלייה של 7% היה מדובר בשוכרים חדשים, שזו בעצם הנקודה העיקרית. עבור שוכרים חדשים יש עלייה חדה במחירים.
אז האם המחירים צפויים לרדת ומתי?
ובכן, בעוד שממשלת ישראל מנסה להיאבק בתופעת מחירי הנדל"ן ופועלת בדרכים שונות מהפשרת קרקעות לבנייה שכונות מגורים ועד הגרלת דירות לזכאים, לצערנו, על פי שלל התחזיות, נכון לשנת 2022, עד סוף השנה לא נראה שתחול ירידה במחירי הדירות ושכירויות, ואף כנראה שתמשיך להיות עלייה במחירי הנדל"ן. אך מה לגבי 2023? אין לנו תשובה חד משמעית, אך נראה כי ייקח עוד לפני שנתחיל לראות ירידה משמעותית. או במילים אחרות, הכי חשוך לפני עלות השחר, סבלנות.
