כפי שוודאי כולכם יודעים, רכישת דירה בישראל היא אחת הסוגיות החשובות והקרובות לליבם של אזרחי ישראל, ובעיקר הקושי העצום לרכוש דירה. בין המחירים הגבוהים, הריביות, ריביות פריים, ההלוואות, והקושי להשוות בין המשכנתאות והצעות המחירים של הבנקים השונים, הרפורמה החדשה באה להקל על האזרחים בתהליך קבלת משכנתא לרכישת דירה. אך כיצד, והאם זה אומר שכדאי לנו לבצע מחזור משכנתא? לשם כך הכנו עבורכם את כל המידע הנדרש ואת המסקנה שלנו לגבי הנושא.
אך ראשית, מהי רפורמת המשכנתאות החדשה?
רפורמת המשכנתאות קובעת שכל הבנקים בישראל חייבים לכלול סלי משכנתאות אחידים כאשר המטרה היא לשפר ולהקל על האזרחים בתהליך קבלת המשכנתא. הכיצד?
בקשה מקוונת – בעוד שבעבר היה נדרש מאיתנו, הלקוחות, לגשת אל סניף הבנק ולהגיש בקשה למשכנתא, כיום, בעזרת הרפורמה החדשה ניתן לבצע את התהליך באופן מקוון מול כל הבנקים (מהסלולר, מחשב וכו'), לצרף באופן דיגיטלי את כל המסמכים הנדרשים לתהליך ולהמתין לתשובתו של הבנק. בנוסף, ניתן לבצע סימולציות של החזרים בכל הבנקים ולוודא את מידת הכדאיות בלקיחת משכנתא מכל בנק.
מתן תשובה מהירה לקיצור התהליך – סעיף נוסף וחשוב של הרפורמה הוא שכל הבנקים יידרשו לתת תשובה (אישור או דחייה של הבקשה), תוך 5 ימי עסקים וזאת כדי שכל אחד שמעוניין לרכוש דירה יידע תוך זמן קצר מהן אפשרויות המימון שלו.
נוסח אחיד – לפני שהרפורמה נכנסה לתוקף, לכל בנק היה נוסח שונה לאישור עקרוני למשכנתא, מה שכמובן הקשה עלינו כלקוחות לבצע השוואה בין האישורים מהבנקים השונים. כיום, כל הבנקים נדרשים להשתמש בנוסח אחיד וברור הכולל פרטים חדשים, כגון הריבית הכוללת החזויה (חשוב ביותר!), את סך התשלומים ואת הפריסה מהתשלום הראשון ועד האחרון, ואת מועדי התשלומים הגבוהים ביותר. כל זאת יסייע לנו לבצע השוואות בין ההצעות, ולהחליט בצורה מושכלת.
סלי משכנתא אחידים (תמהילים) – בניגוד לעבר שהשוואה בין התמהילים השונים הייתה מורכבת, קשה, ובעיקר בזבזה זמן רב, כיום הבנקים מחויבים להציע לכל לקוח 3 סלי משכנתאות אחידים: תמהיל של 100% ריבית קבועה ולא צמודה, תמהיל של 50% ריבית קבועה ולא צמודה ו-50% של ריבית הצמודה לריבית הפריים של בנק ישראל, ותמהיל של שליש ריבית קבוע ולא צמודה, שליש של ריבית צמודה ומשתנה, ושליש של ריבית פריים. כמו כן, הבנק יכול גם להציע תמהיל רביעי נוסף המותאם אישית לצרכי הלקוח.
מהו מחזור משכנתא, ומהי ההשפעה של הרפורמה החדשה על התהליך?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו נוטל הלוואת המשכנתא יכול להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה ולהנות משינויים במסלול ההלוואה, בגובה ההחזר החודשי, בטווחי תקופת התשלומים, ובעיקרון מתנאים משופרים וטובים יותר.
מדוע זה יעיל? מכיוון שתשלומי המשכנתא לרוב מתפרסים על תקופה ארוכת טווח ואף לעיתים של שנים, ובתקופה הזו באופן טבעי חלים שינויים רבים גם בפן האישי (כגון צמיחה או ירידה בהכנסות, קבלת ירושות, הרחבת המשפחה וכדומה), וגם בתנאי השוק (והרפורמה החדשה היא דוגמא נהדרת לכך), ונדרשת "התאמה מחודשת" בין תנאי המשכנתא לצרכים הפיננסים של הלקוח בהווה.
אז האם יש השפעה לרפורמה החדשה על התהליך?
התשובה היא כן, כיוון שהיא מציעה ללקוחות תנאים חדשים של נטילת משכנתא. יחד עם זאת, רגע לפני שאתם הולכים לבצע מחזור משכנתא, חשוב להבין האם התנאים החדשים הללו פועלים לטובתכם.
אז האם זה הזמן הנכון למחזור משכנתא?
הרפורמה רצתה לאפשר את מחזור המשכנתאות כך שנוכל להמיר ולהגדיל את אחוז הסה"כ של החלק של משכנת הפריים (כי זו הייתה בסה"כ בריבית הרבה יותר נמוכה משאר ההלוואה שלווינו מהבנק- משהו כמו 5%-6% שנתי קבועה). כיום הפריים עומד על 4.25% וימשיך לטפס כדברי הנגיד עד אשר האינפלציה תדוכא, כאשר כלל אצבע החזר משכנתא קובע שהריבית צריכה להשתוות לגובה האינפלציה.
כיום האינפלציה היא בסביבות 4% –> גוזר שריבית הנגיד תעלה ל 4% –>שגוזר פריים 5.5% שזה בהרבה גבוה מריבית בנק 5% קבוע. בנוסף, צריך להבין שאין ערובה לכך שהריבית תישאר 4% (בארה"ב ואירופה היא 8%) ולא ניתן לנבא מה תהיה הריבית במשק הנקבעת ע"י הנגיד, ולכן התשובה היא לא. לא מומלץ כרגע לבצע מחזור משכנתא.
