השפעת עליית הריבית לא פוסחת על אף אחד, אפילו לא על יזמי נדל"ן. למעשה, יזמי נדל"ן רבים בישראל מצאו את עצמם קורסים תחת השילוב הקטלני של טיפוס הריבית, עליית הוצאות מימון הבניה, אי קבלת אשראי מהבנקים, וכמובן הצניחה בעסקאות הנדל"ן. אממה, כשמדובר בפשיטת רגל של יזם נדל"ן במהלכו של פרויקט התחדשות עירונית, נוצר כדור שלג רעיל במיוחד שעל הדרך גם דורס את דיירי הבניין במקרה שהם כבר פינו את ביתם לטובת הפרויקט. הבשורות הטובות? במקרים כאלה חוק המכר מגיע לעזרתם, וחשוב מאוד להכיר אותו אם הנכם מתכננים לחתום על עסקה לפרויקט של התחדשות עירונית.
אז מהו חוק המכר וכיצד הוא מגן על דיירים?
חוק המכר שנקרא חוק מכר דירות הוא חוק המתמקד בהגנת הצרכן ובהבטחת אחריות הקבלן על הנכסים שהוא מזמין לבנייה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירות בישראל מפני רשלנות או בניה שאינה לפי התוכנית הייעודית לרבות תקנות הבניה ותקנות הבטיחות. למעשה, חוק המכר מאפשר לרוכשי הדירות לתבוע את הקבלן בכל מקרה של נזיקין, כאשר במידה ואכן זהו המקרה, הקבלן יידרש להעניק פיצוי כספי או לחילופין לתקן את הנזק שנגרם לנכס (לאחר הכניסה לנכס ובתחום תקופת בדק!)בעקבות הכשלים וליקוי הבניה שהיו באחריותו.
כמו כן, בעוד שחוק המכר כולל כמה סעיפים ותקנות המגנים על רוכשי הנכסים, החוק גם קובע את משך האחריות שלו על ליקוי בניה שונים, הן בבניינים משותפים והן בסוגי בניה שונים. כלומר, אם חוק הבדק קבע כי הקבלן אחראי לנזק של שקיעת רצפות עד שלוש שנים, לאחר מכן מוסרת ממנו האחריות. עם זאת, יש לציין כי בעבור ליקויים מהותיים הקשורים ליציבות ובטיחות המבנה, משך אחריות הקבלן אינה מוגבלת, וניתן לדרוש ממנו לתקנם גם לאחר שנים רבות.
כיצד חוק המכר מגן על דיירים מפני פשיטת רגל של היזם בפרויקט של התחדשות עירונית?
ובכן, נתחיל ונאמר כי במידה והיזם פשט רגל במהלך פרויקט של התחדשות עירונית ודיירי הבניין עדיין לא עזבו את דירתם, הם מוגנים על פי הסכם חתום מראש. לעומת זאת , כאשר מדובר במקרה שהדיירים עזבו את הנכס והבניין והריסתו כבר יצאה לפועל, חוק המכר מחייב את הגורמים שסיפקו ערבויות, כגון הבנק או חברת הביטוח להביא יזם חדש להשלמת הפרויקט, וחשוב מאוד לדעת זאת בטרם חותמים על הסכם להתחדשות עירונית. עם זאת, יש לומר שמאוד לא מומלץ להגיע למצב כזה, ולמרות שלא ניתן להבטיח במאה אחוז שזה לא יקרה, יש דרכים להקטין את הסיכון.
אז כיצד תקטינו את הסיכויים של הסתבכות עם יזם בפשיטת רגל?
התשובה לכך מתחלקת לשניים: ראשית, לפני שחותמים על עסקה להתחדשות עירונית חובה להבין היטב מהם הסיכונים הכרוכים בכך. אתם לא מודעים אליהם? בשביל זה ניתן להיעזר באנשי מקצועי מיומנים שמתמחים בתחום ההתחדשות העירונית.
שנית, דרך נוספת וחשובה לא פחות היא כבר בתחילת הדרך לחקור מי היא החברה היזמית שרוצה לנהל את הפרויקט, האם מדובר בחברה מוכרת, האם הם ניהלו בעבר פרויקטים בסדר גודל כזה, מהו היקף העסקים שלהם, אלו פרויקטים ידועים שייכים להם, ועוד וסוגיות רבות שיכולות לפחות להבטיח שמדובר ביזם אמין עם הצלחות מוכחות, ויכולות כלכליות מספקות לקחת על עצמו את הבניין שלכם לפרויקט של התחדשות עירונית.
כמובן שהכרחי להיעזר בשירותיו של עורך דין מתחילת הדרך. ייעוץ משפטי הוא ממש בגדר חובה, גם בהתנהלות מול היזם, גם מבחינת הגנה על האינטרסים שלכם, וגם במקרה שהיזם פושט רגל במהלך הפרויקט.
