היופי של שוק הנדל"ן זה שהוא חסר גבולות. כאשר אין באפשרותנו להשקיע בארץ (תרחיש מוכר ונפוץ!), הדלתות של שוק הנדל"ן העולמי לחלוטין פתוחות בפנינו ומעניקות לנו את האפשרות לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל (הידד!). אממה, למרות שלפעמים הדשא של השכן אכן ירוק יותר, יש גם לא מעט מקרים שהירוק הוא יותר כמו הסוואה לירוקת, ומכך עלינו להיזהר. נכון, שוק הנדל"ן הישראלי הוא נושא כאוב בקרב ישראלים רבים, אך אי אפשר להתווכח עם העובדה שבבית כמו בבית, הרבה יותר קל לנו לזהות דגלים אדומים, ועל כמה וכמה שמדובר בנושא "לוהט" שהשיח הציבורי סביבו הוא יומיומי בכל המדיות הישראליות.
אז איך בכל נוכל לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל מבלי ליפול למלכודות שיגרמו לנו להתחרט שלא השקענו בנכס בחדרה (עם כל הכבוד ויש כבוד!). ובכן, הכינו דף ועט (הכי אולדסקול), כי אנחנו עומדים לציין בפניכם את כל הסכנות הטמונות בהשקעות נדל"ן בחו"ל. מה המטרה שלנו? אך ורק לסלול בפניכם את הדרך הבטוחה ביותר להשקעה מוצלחת בחו"ל, ולחלוטין לא למנוע מכם לעשות זאת, לתשומת ליבכם.
אז ממה חשוב להיזהר כאשר מבצעים השקעות נדל"ן בחו"ל?
גובה התשואה
תשואה היא אחת הדרכים הטובים ביותר "לפתות" משקיעים. ולכן, חשוב להבין שאף אחד, כולל מומחים בתחום הנדל"ן לא באמת יכולים להבטיח לכם תשואה גבוהה. למעשה, תשואה יכולה להיות הערכה בלבד, אך חד משמעית לא הבטחה. אז אם מישהו מבטיח לכם תשואה, תחשבו פעמיים (ואפילו שלושה פעמים!). נכון, קיימת אפשרות לתשואה גבוהה באופן מידי, אך בפועל כנראה שלא מדובר ברווח, אלא בתזרים לפרק זמן קצר (כאשר המטרה היא לטווח ארוך!).
כמו כן, חשוב לזכור שעם מספרים ניתן לשחק, לדוגמא, ניתן להציג תשואה "מזויפת" המציגה תשואה גבוהה מאוד וזאת כיוון שהיא מוצגת בפניכם לפני הורדת ההוצאות השוטפות הנוספות (כגון עלויות מימון, ניהול, קרנות שיפוצים, וכן הלאה). אך כיצד תבינו האם מדובר בתשואה חיובית? ראשית, תבקשו שיציגו בפניכם את התשואה לאחר ההוצאות הנוספות ובקשו פירוט מעמיק ומדויק. לא פחות חשוב, תדרשו מחברת ההשקעות או מיזם הבנייה להבין מהי היתכנות ההשבחה של הנכס, ואל תחסכו בשאלות ובדרישה למידע נוסף. טיפ שלנו? לא רק שזאת דרך טובה להבין מהו באמת גובה התשואה, אלא אתם גם תראו לצד השני שאתם מבינים בנושא ושאי אפשר לעבוד עליכם.
אמינות ומקצועיות מוכחת ומוכרת
בעוד שבארץ מאוד פשוט לוודא מול מי אנחנו עומדים, עדיין יש לא מעט שרלטנים שמצליחים לעקוץ. לכן, הרבה לפני שנכנסים לרזולוציות העמוקות של המקצועיות בתחום הנדל"ן המקומי, חשוב להבין ולוודא שאכן מדובר בחברת נדל"ן או יזם מוכרים שכבר הוציאו לפועל כמה וכמה פרויקטים באותה מדינה זרה. ספוילר: אל תסמכו על אתר האינטרנט, בימינו כל אחד יכול להקים אתר, ויש לבדוק את הפרויקטים שלהם, את הרקורד שלהם, וגם את המוניטין שלהם.
יתרה על כך, אם החברה/יזם מציעה לכם מגוון של הצעות נדל"ן בחו"ל באופן רנדומלי וללא מיקוד באזור, כדאי שתרימו גבה. חברות נדל"ן מקצועיות פועלות נוהגות להתמקד ולהתמחות באזורים מאוד מסוימים, והם ממש לא נוהגים "להתפזר" על הצעות נדל"ן בכמה וכמה מדינות בו זמנית. כמו כן, בפן המקצועי נטו, חשוב לבחון האם חברת הנדל"ן /יזם אכן מכירים היטב את מחירי השוק המקומיים (של אותה מדינה), אכן הסטטיסטיקות האזוריות (כגון אחוזי הגירה ליעד), את התנודות בשוק הנדל"ן המקומי, וכו'. אנשי נדל"ן אמינים ומנוסים יידעו לענות לכם על כל השאלות החשובות הללו.
תנאי המימון וההשקעה בפן הפיננסי
ראשית, שמנו את הסעיף הזה בקו אדום מכיוון שמדובר באחד הסעיפים החשובים ביותר כשמדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל. כפי שוודאי אתם יודעים השקעה בנדל"ן לא מתחילה ונגמרת ברגע שהשקעתם סכום מסוים של כסף, וחשוב להבין את תנאי ההשקעה הן מבחינת גובה הריבית, והאם מדובר בריבית משתנה או צמודה. כמו כן, כיוון שמדובר במדינה זרה, מדובר בתנאי ממון שונים, וממש אסור בתכלית האיסור להניח הנחות, ויש לוודא באופן מדויק ולפרטי פרטים את תנאי המימון.
אחרון חביב: רישום העסקה
משקיעים יקרים, בסוף הכול מסתכם בכתב ועל פי חוק. לכן, עליכם להבין את מהות רישום העסקה בפן המשפטי, תחת איזה סעיף נרשמת העסקה ומה הסטטוס החוקי שלכם כלפי הנכס. לדוגמא, האם הרישום מציג אתכם כבעלים או שותף בעסקת הנדל"ן, או לחילופין האם בכלל מדובר ברישום של קרן נדל"ן, שהיא הינה קרן להשקעה בנכסים רבים ולא של נכס אחד ייעודי, מה שאומר שאנכם בעלי סמכות על נכס, אלא רק על הרווח (או ההפסד!!) של כלל הנכסים של הקרן. זהירות, זהירות, זהירות
