בעוד שהשקעה בנכס מאז ומתמיד היוותה השקעה מצוינת, בימינו, שוק הנדל"ן בארץ מתמודד עם אתגרים רבים וביניהם העלויות הגבוהות (מידי!) של הדירות. ובכל זאת, למרות הקושי הרב, עדיין משקיעים רבים מחפשים נכסים להשקעה באזורים אטרקטיביים ברחבי הארץ במטרה להנות מנכס מניב וריווחי. אממה, בזמן שמחירי הדירות הפכו לשיח ציבורי ובעיקר למאבק משותף של כלל אזרחי ישראל, קיימת אלטרנטיבה נוספת והיא השקעה בקרקע, ותנו לנו לגלות לכם סוד, כנראה שמדובר בהשקעה משתלמת הרבה יותר. אך מדוע? בוא נסביר.
מה המשמעות של השקעה בקרקע בישראל?
השקעה בקרקע היא הזדמנות נהדרת להרוויח מבלי להשקיע את הסכומים הגרנדיוזיים שנדרשים להשקעה בדירה, ועדיין, כדי לבצע השקעה הנכונה, חשוב להבין ראשית מה המשמעות של הדבר. במדינת ישראל קיימות שתי אפשרויות להשקעה בקרקע והן השקעה בקרקע לבנייה והשקעה בקרקע חקלאית (שעל כך נפרט בהמשך) כאשר העלות שלהן ביחס היא נמוכה משמעותית וגובה התשואה שלהן גבוה. יחד עם זאת, למרות שיש בישראל קרקעות רבות, כ-90% מהן בבעלותן של רשות מקרקעי ישראל והן אינן עומדות למכירה אלא אך ורק לחכירה (העברת הנכס לשימוש לפרק זמן ממושך תמורת דמי חכירה וללא העברת בעלות!). מה שמותיר כ-10% קרקעות נותרות, ורק כ-7% קרקעות בבעלות פרטית. לכן, רכישת קרקע מאוד תלויה בהיצע וזאת עוד לפני השיקולים הנוספים שהופכים את הקרקע להשקעה משתלמת יותר או פחות.
מהי קרקע חקלאית ומהו היתרון שלה?
קרקע חקלאית היא קרקע שהייעוד הראשוני שלה אינו נועד לבנייה, אך היא עדיין עלולה להיות השקעה עתידית מניבה. מדוע? מכיוון שהעלות של קרקעות חקלאיות הן נמוכות יותר מקרקעות בנייה וכאשר מבצעים בהן תהליך הפשרה ניתן להפוך אותן לקרקע לבנייה ולהניב מהן רווחים עצומים בעתיד. יחד עם זאת, חשוב להבין שתהליך הפשרה הוא תהליך בירוקרטי ארוך שעלול לקחת שנים, כאשר בסופו לא מובטח לכם האישורים הנדרשים להפשרה, ולכן מדובר בסיכון.
מהי קרקע לבנייה ומהו היתרון שלה?
קרקע לבנייה היא קרקע שנועדה לבנייה ולכן העלות שלה גבוהה הרבה יותר. בניגוד לקרקע חקלאית שצריך לבצע תהליך ארוך של הפשרה, בקרקע לבנייה מדובר בתהליך מקוצר שבו ההשקעה שלכם יכולה להניב לכם רווחים כבר בתום הבנייה. העלויות של קרקע לבנייה מורכבות מגודל השטח, מיקומה הגיאוגרפי, תוכניות ייעודיות אזוריות, ותשתיות האזור (כגון פארקים, בתי ספר, תחבורה ציבורית וכן הלאה). תוכניות ייעודיות הן תוכניות בנייה של המועצה מקומית ויש להן חשיבות עצומה על יוקר הקרקע מכיוון שהן יכולות לעלות את הביקוש, ליצור מגבלות, או לדרוש דברים. ועדיין, אין ספק שמדובר בהשקעה משתלמת למדי מכיוון שניתן לבנות על הקרקע בניין מגורים ולעשות רווח שהוא הרבה יותר גבוה מרווח של השקעה בדירה בודדת.
מה חשוב לבחון בטרם מבצעים השקעה בקרקע?
בטרם מבצעים השקעה בקרקע יש לבחון כמה וכמה פרמטרים חשובים ולעומק כגון:
- סקירה של הקרקע והאזור-האם מדובר בקרקע מניבה הנמצאת באזור פיתוח עם התשתיות הרלוונטיות.
- רישום בעלים- האם הקרקע אכן בבעלות פרטית ולא בבעלות המדינה, והאם לא קיים עלייה צו עיקול או חובות רשומים.
- רישום הקרקע על פי חוק- האם קיים רישום הקרקע בלשכת המקרקעין, והאם קיימות מגבלות משפטיות, אדריכליות, או חוקיות (כגון קרקע המוגדרת כשמורת טבע או לאתר עתיקות שעליה לא תוכלו לבנות!) והאם קיימות תוכניות עתידיות אזוריות ומהן.
- מיסוי ועלויות- מהו גובה המיסוי על הקרקע ומה ההערכה העתידית לעלויות הנוספות המורכבות ממס רכישה, מס שבח, הפשרה, אישורים מהרשות המקומית, פיתוח תשתיות וכדומה.
אז האם השקעה בקרקע היא יותר משתלמת מהשקעה בדירה?
ובכן, כשמסתכלים על כך ברמת המקרו התשובה היא כן. בסופו של יום הקרקע תעלה לכם הרבה פחות, וטמון בה פוטנציאל הרבה יותר ריווחי מאשר בנכס יחיד. לעומת זאת, כשמסתכלים על כך ברמת המיקרו השקעה בקרקע היא "הרפתקה" שבמהלכה יש הוצאות רבות על אישורים, בניה, בירוקרטיה, תהליכי בנייה מורכבים, עבודה מול אנשי מקצוע רבים, וכדומה, בעוד ברכישת דירה, נדרשת הרבה פחות מעורבות, ובמיוחד כאשר כבר מדובר פרויקט מוכן, שניתן להעמיד את הנכס להשכרה או למכירה באופן מידי.
