בעוד שהקונספט של השכרת דירות לטווח קצר הוכיח את עצמו כמשתלם במיוחד ברחבי העולם (לבעלי הנכסים כמובן!), הוא יצר בעיה אחרת בקרב המקומיים במדינות האירופאיות השונות: מחסור בדירות להשכרה כמובן. נשמע מוכר? (ושלום לך תל-אביב אהובתי!). אז יש לנו חדשות מצערות למשקיעים, אירופה יוצאת למאבק נגד התופעה, וערים מרכזיות ברחבי היבשת המבוקשת פועלות להוצאת רגולציות שיגבילו את המשקיעים. מדינת ישראל, לתשומת ליבך.
תהליך של "איירביניזציה"
למי שתוהה מהי "איירביניזציה" (, אז מדובר ברכישה של עוד ועוד דירות בערים תיירותיות והפיכתן לדירות לטווח קצר. ברמת המיקרו? לא נדמה שמדובר בקונספט כל כך בעייתי, ברמת המקרו? מדובר בסיפור אחר לגמרי. מדוע? מהסיבה הפשוטה שהקונספט מתפשט לו כמו פטריות אחרי הגשם ומונע מתושבי הקבע למצוא דירה להשכרה במחיר שפוי. אכן כן, עם כל הכבוד לתיירות שבהחלט מכניסה מאות מיליוני דולרים בשנה, האירופאים פשוט לא מוכנים יותר שהתושבים שלהם יישארו ללא דירות כאשר משקיעים חיצוניים ימשיכו להרוויח כסף, ולא פחות חמור, יגרמו למחירי הנדל"ן לרתוח. למעשה, "איירביניזציה" היא מונח שתואר לראשונה על ידי מר' מורי קוקס שביצע מחקר על הכשלים של הפלטפורמה המוצלחת הזו, כיצד היא משבשת את תחום הדיור, ומדוע היא זקוקה נואשות לרגולציה.
אז מה בעצם הבעיה עם דירות לטווח קצר?
למרות שבמחשבה ראשונה ניתן להניח שהנפגעים מדירות לטווח קצר הם דווקא בתי המלון (שזה גם נכון!), בפועל, המפסידים הגדולים הם תושבי האזור שנפגעים מעלייה במחירי השכירות וממחסור בדיור. לכן, בשנים האחרונות, ערים רבות באירופה מנסות להסדיר את השכירות של דירות לטווח קצר, ולהציב רגולציות שימנעו מהתושבים המקומיים להיפגע מהפלטפורמה. לדוגמא, בפריז אישרו לאחרונה תקנה חדשה שמחייבת הגבלה מקסימלית של דירות לטווח קצר ובפרט בשכונות מסוימות שבהן כבר לא ניתן למצוא דירות להשכרה ארוכת טווח. מעבר לכך? לא מדובר רק במחסור דירות אלא גם בעובדה שמקומות רבים החלן לאבד את הצביון התרבותי-מסורתי שלהן, וששכונות רבות הפכו למגורי תיירים, שלא פעם הרצון שלהם להנות מהנופש פוגע בשקט ובאיכות החיים של תושבי האזור המקומיים שפחות נהנים מהרעש ו"מהקרנבל" שנעשה מסביבם. ופריז היא לא היחידה, גם פירנצה וונציה פועלות הן להסדרת חוק שיטפח שהיית תיירים בבתי מלון, יגביל את גובה השכירות בדירות לטווח קצר, ויקבע "איקס" ימים (כ-90) בשנה שבו תותר השכרה מסוג זה.
אז כיצד אירופה פועלת בהווה למיגור התופעה?
ובכן, נכון לעכשיו קיימת הצעה להסדרה על איסוף ושיתוף נתונים הנוגעים לכלל שירותי ההשכרה לטווח קצר. הצעה זו הוצגה כדרך פעולה יעילה באסטרטגיית הוועדה לעסקים קטנים ובינוניים של הנציבות האירופאית, והיא נועדה לקדם את פיתוח הכלכלה השיתופית ברחבי השוק היחיד באופן ישים ואחראי תוך שמירה מלאה על האינטרסים הציבוריים ברמת המיקרו והמקרו. יחד עם זאת חשוב לומר שעדיין אין "נוהל" שתקף על כלל מדינות אירופה, ועדיין ערים שונות ברחבי היבשת מחפשים דרך לאכוף את השכרת הדירות לטווח קצר, ביניהן ברלין, אמסטרדם, ליסבון, ברצלונה ועוד.
כיצד הרגולציה עלולה לפגוע במשקיעים ישראלים?
נתחיל ונציין את המובן מאליו, נכון לעבר ולהווה (ובשאיפה שזה ישתנה בעתיד!), רכישת דירות בישראל היא אתגר כלכלי קשוח במיוחד, ולכן משקיעים ישראלים רבים בוחרים לרכוש נכסים באירופה. מה היתרון של אפיק השקעה זה? מחירים נמוכים יותר כמובן, תשואות גבוהות, ותיירות יציבה בכל ימות השנה. מה הבעיה? כל הטוב הזה נשען על העובדה שלא קיימת רגולציה או מגבלות להשכרת דירות לטווח קצר. מסקנה? אם האירופאים יתחילו להגביל על פי חוק את פלטפורמת ההשקעה המניבה הזו ויסבסדו את המחירים, (או במילים אחרות יחליטו שהחגיגה נגמרה), ההשקעה הזו כבר לא תהיה כזאת מניבה לישראלים (או לכל משקיע חיצוני אחר!).
אז האם עדיין כדאי להשקיע בנכסים באירופה?
התשובה לכך היא עדיין כן. נכון, במידה והאירופאים יצליחו במאבק כנגד השכרת דירות לטווח קצר, הרווחים יהיו קטנים יותר, אך בפועל, גם השכרת דירה לטווח ארוך באחת מן הערים המרכזיות, היא עדיין השקעה מניבה ומצוינת. כך או כך, אם התוכנית שלכם היא רכישת נכס למען השכרת דירה לטווח קצר, כדאי שתהיו מודעים לשינויים שבסופו של דבר, במוקדם או במאוחר, אכן יקרו.
