כבר מילדות מלמדים אותנו "שלא כל הנוצץ זהב" וזה כנראה אחד השיעורים המשמעותיים ביותר בחיינו. אממה, בעוד שמחברויות כושלות ואהבות נכזבות כולנו לומדים להתאושש ולעמוד חזרה על הרגליים, כשמדובר בכסף עדיף להסיק את המסקנות הנכונות רגע לפני. אז אתם מתכננים לרכוש דירה? חשוב מאוד שתבצעו לפני הרכישה בדק בית, ותבינו לעומק בדיוק מה אתם מקבלים תמורת ההוצאה הכבדה שאתם עומדים לשלם. "יהיה בסדר"? "מה כבר יכול לקרות?" כדאי מאוד שתיפטרו מהגישה הזאת בעת רכישת דירה, כדי שחלילה שלא תמצאו את עצמכם עם עוגמת נפש, חור עצום בכיס (בלשון המעטה!), ונכס אחד "מטעה" שכנראה לא תצליחו למכור באותו מחיר שהשקעתם, אם בכלל. אז תפסנו את תשומת ליבכם? נהדר בואו נתחיל.
מהו בדק בית?
בדק בית הוא תהליך של בדיקת מצב הנכס על ידי מפקח בנייה הן בתוך הבית והן מחוצה לו. הבדיקה יכולה להתבצע על ידי מהנדס או חברה שמתמחה בבדק בית והיא בוחנת את המפרט הטכני של הדירה (האם הוא על פי תוכנית הבנייה), את התקנות, ואת האיכות של הבנייה וחומרי הגלם. כמו כן, בסיום הבדיקה, מנפיקים דוח מפורט של כלל הליקויים שאותרו, והערכה מקצועית של עלויות התיקון.
מהי המטרה העיקרית של בדק בית?
המטרה העיקרית של בדק היא בית היא לאתר ליקויים פנימיים וחיצוניים, ובעיקר כאלו שאינם גלויים לעין כגון תשתיות המים, בעיות איטום, ליקויים בצנרת (סדקים וחלודה), שברים, תקלות חשמל פוטנציאליות, נזילות, דרגת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה, וכל ליקוי אחר שייתכן וכרגע הוא "רדום" אך עלול להתפתח במהרה ולהסב נזק לנכס ובעיקר להוביל להוצאה כבדה בעתיד.
מדוע זה קריטי לבצע בדק בית לפני רכישת נכס?
ובכן, למרות שלא תמיד הליקויים נראים לעין, כאשר רוכשים נכס צריך להבין בדיוק מה מסתתר מתחת לפני השטח. מדוע? מכיוון היא שאם לא תדעו ותרכשו בכל זאת את הנכס, כל ההוצאות מרגע החתימה יהיו באחריותכם בלבד, וחשוב להבין שייתכן ומדובר בליקויים קשים שעלות התיקונים שלהם אינה משתלמת כלל וכלל לרכישת הדירה. כמו כן, כאשר מבצעים בדק בית לפני הרכישה, ניתן לדרוש מבעל הנכס (המוכר!) לבצע תיקונים, או לחילופין להוריד את המחיר. כך או כך, זה חשוב מאוד לתת לאיש מקצוע לבחון את הנכס לפני הרכישה, ולא להניח שהנכס נראה תקין, ועל כמה וכמה כאשר מדובר בדירה יד שנייה.
כיצד בדק בית מתבצע?
בדק בית נעשה על ידי צוות מומחים שבוחנים כל רובד של הנכס בעזרת ציוד ייעודי ומתקדם שמאתר נזקים וליקויים מתחת לריצוף ובתוך הקירות הפנימיים והחיצוניים, כגון מד לחות, מצלמת אינפרא אדום, בודקי חשמל, מצלמה תרמית, מאתר עשן, מאתר שוחות ועוד (ראוי לציין שלא נגרם נזק לנכס בתהליך!). מאוד חשוב להיעזר בשירותם של מומחים מנוסים בתחום הבדק בית, גם כדי לקבל תמונה ברורה ומדויקת של מצב הנכס, אך גם כדי לקבל דו"ח מקצועי ומפורט.
מה עושים עם דוח הבדיקה של בדק בית?
ביצעתם בדק בית וגיליתם ליקויים? אז אם מדובר בדירה חדשה שהיא חלק מפרויקט בנייה חדש שעדיין לא הושלם, ניתן לפנות לקבלן, להציג בפניו את הדו"ח ולדרוש את התיקונים הנדרשים. לעומת זאת, אם מדובר בדירה יד שנייה, יש להציג את הדו"ח בפני בעל הנכס ולהתחיל במשא מתן על מחיר הדירה. כמו כן, אם מדובר בליקויים מהותיים, כדאי להתנות את רכישת הדירה בתמורה לתיקונים. חשוב לציין, כפי שאתם מבינים, לדו"ח שתקבלו מהמומחים יש משקל רב בתהליך של רכישת הדירה, ולכן הדו"ח חייב להיות פרטני, יסודי, ועל פי התקנות.
מי אחראי לתיקון הליקויים?
כשמדובר ברכישת דירה יד שנייה, כל עוד לא חתמתם על חוזה רכישה ושילמתם על הנכס, האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על בעל הנכס. יחד עם זאת במידה וכן חתמתם ועל החוזה והנכם חושדים שבעל הנכס הסתיר מכם במכוון ליקויים שונים, ניתן לפנות לבית משפט, אך חשוב שיהיו לכם הוכחות לכך ובהחלט עדיף וניתן להימנע מכך בעזרת בדק בית. לעומת זאת, אם רכשתם דירה חדשה מקבלן, על פי חוק המכר, קיימים ליקויים שנמצאים באחריות הקבלן עד לתקופה של עשר שנים מרגע הרכישה.
